预言逐渐变作现实。7月将尽时，央行本年度第三次动用了利率杠杆，金融机构人民币一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率分别被同步上调0.27个百分点。相应地，个人住房公积金贷款利率也上调了0.09个百分点。发布这项消息的时候，央行不忘例行性地表示，这次利率调整有利于引导货币信贷和投资的合理增长；调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。

　　非常不幸的是，先于楼市泡沫一步，利率杠杆的神话渐次破灭。市场当中，那些唯利率者的利率“万能论”也不免处境窘迫———2004年迄今，中央银行连续七次启用了利率杠杆，最初的一两次，因为有所期待，升息政策对于房地产市场的影响犹有一点“雨过地皮湿”的痕迹。后来的几次升息，则难免令人视觉疲乏，因为结果总是无一例外：雨是来了，但地皮从来没有湿过。

　　放眼望去，鱼龙混杂的需求在不断释放，逐日走高的楼价在狂舞。再看看，一如既往地，死扣教科书的唯利率者们，将市场纳于斗室之中推演，闭门造车设定一些僵硬框框，然后据此固执地相信，包括利率杠杆在内的货币政策是楼市调控的致胜策略，可以控制投资、可以打击投机、还可以削减汹涌如潮的置业需求，高价格也将相应被平抑住。但是，在市场实际走势面前，这类教科书理论早早就失语了。

　　简单的、粗线条的、一刀切的利率政策，从来就没有任何可以值得高兴和欢迎的。对于并不处在成熟和良性基础之上运转的市场来说，无论是试探性的小幅微调，还是猛烈的大动干戈，一通狂风落叶之后，都可能落个“错杀三千”的败局。

　　现实市场一片混沌，谁是炒作资金？谁在投机？谁又是无辜的？这些问题都没有明确界定(注：这是升息无效的第一个因素)。没有了边界，你想升息政策会有什么结果呢？如此这般陆续升息，在楼市里最有准备和应对策略的投机分子们，根本不为所动，不是大笔吃进就是大笔吐出，九牛不折一毛。倒是那些最普通的置业者，在利率漩涡中牢牢套紧，越陷越深。

　　为什么明明是政策打击焦点的炒资，偏偏又会跑掉？还不是因为我们只顾着利用升息政策去弹压需求，凡是进入市场的人都要各各敲上一闷棍，而没有去想哪些人可以不敲棍子，哪些人应该敲重些，哪些人应该敲轻些？

　　这还不算。在远没有弄清谁是投机炒作、谁是普通置业之时，多类需求总是在释放的。只要需求此起彼伏，利率杠杆拿泡沫就始终没辙(注：这是升息无效的第二个因素)。再强大的利率政策也不足以震慑各种需求，只会催促人们尽早往里渗入。因为有一种正面预期在发生作用。房子不像股票，股票不是基本生活要素，侥幸赚了一点就可以抛出，换手率很高，因之起起落落。房子是必需品，原本供应紧缺，又遭到性质不明的多种混合型需求追逐，接手率很高。当不断有人出来接手，就会不断有需求衍生，也就不断地将价格推至高处，只起不落，利率政策就不能凑效。

　　有鉴于此，想要刺破泡沫，利率杠杆显然已经没有什么作用了。诸如税收、限价等措施，只怕也不堪大用。好办法大约有两类：一是要严格限制资本交易；二是要建立多种供给模式。

　　想要辩明了谁投机分子再下手惩治，几乎是件办不到的事情。但是再进一步看，不易办到的事情总有源头。投机的源头大致是异地流动的游资，把住这根脉络，惩治炒资也不是没有办法的。

　　我们既能限制境外资金的境内购买行为，可不可以也限制境内异地资本的跨区域购买行为呢？或者说，即使允许资金异地流动，又可不可以限制这些资金的异地市场准入和购买量呢？如果就此制定一个标准，规定置业性地购入一套房子是可以，购入两套用作投资也行，那么三套以上就是投机，就要明令禁止严惩不贷，这难道不能自根本上约束那些流动资本的疯狂炒作吗？

　　如果说这还有什么技术性壁垒，无非是异地游资可能假手购买区域内的本地个体去实现市场投机企图，这也很好办，本地个体的市场准入与购买量也相应加以限制，内外兼顾双管齐下，照样可以解决问题。

　　当然，最要紧的是建立一套政策性住房供应模式，考虑建设多元化的供应体系，方是根本之道。如果专辟一个政策性住房投资、开发体系，负责政策性住房的投资与供应，使政策性住房供应体系与商品房开发供应体系并驾齐驱，岂不是既创造了模式竞争，又开辟了规模供给的另一个市场领域？

　　如此，则楼市泡沫随即刺破。(章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心研究员 香港财经文摘杂志高级记者，专栏作者)