对话来由：近年，大城市房价的节节攀升，使得越来越多的人望“房”兴叹。如今，二三线城市的房价也比肩而立，更让老百姓对飞涨的房价心存疑虑。“政府调控楼市，怎么房价却越调越高了？”“政府到底该管房价还是该增加市场有效供给？”带着这些问题，记者深入采访了有关专家，他们对房价高涨的深层次原因进行了剖析。

　　“房价上涨是一个供给和需求的问题”

　　记者：最近有数据显示，广西北海、安徽蚌埠等二三线城市房价也以两位数大幅增长，这让老百姓心里很不踏实，政府宏观调控多年了，为什么仍不能有效控制房价的增幅呢？

　　陈国强(北京大学房地产研究所所长)：这个问题很复杂。在起根本作用的是供求关系，同时由于部分地区和一些城市供给结构的不尽合理，也造成了房价的不断上涨，我个人认为应该增加中低价位的商品房供给，缓解需求上的矛盾。我建议政府部门在增加供给的同时，要使供给结构更符合市场的需求。

　　对于房价的未来走势，我认为，仍然要看供求关系的变化。从政府的政策措施上说，住房保障政策没有得到很好的实施，中低收入阶层的住房需求因此得不到有效的解决，这些都是引起房价上涨的因素。政府在这方面有没有大的作为，有没有好的措施和实际的行动，决定了房价的未来走势。

　　牛凤瑞(中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任)：第一，房价下降和房价增幅下降是两个不同的概念。期望房价绝对下降是不太现实的，我们能做的是希望房价的增幅能够控制在人们可以接受的空间，房价的涨涨落落，是市场资源配置的一个基本形式。政府或媒体过多地关注房价，反而会引起误解。房价是市场供求关系的表现，现在有人说是政府和房地产商勾结把房价推上去了，或者说是房地产商捂盘惜售把房价推上去了，我认为这些表述都不是很准确。

　　客观地说，开发商捂盘可能刺激房价上涨，但是从根本上说房价上涨是一个供给和需求的问题，这是一个本质的长期作用的因素。而且这个因素在中国今后几十年的城市化加速进程中是一个基本趋势。增加供给是解决住房问题的一个根本的方向。所以今后整个社会的舆论导向，应研究建好房、多盖房、快盖房以满足日益增长的市场需求。如果在房价上争论不休，那么只会造成思想的混乱。

　　王晨(DTZ戴德梁行策略发展顾问部及研究顾问部助理董事)：对于房价的不断上涨，我认为根本在发挥作用的是供给和需求之间的关系，如果供给增多了房价必然会下降或增幅减缓，同时，房地产开发商和政府都会主动降低自身的利润空间，但目前这种迹象并没有出现，这说明供给和需求之间存在着一定的缺口，当前的供给结构还不能够从根本上来满足市场的需求。

　　“政府需构建一个多层次的住房保障体系”

　　记者：应该通过怎样的方式才能解决大部分人的住房问题呢？

　　王晨：针对目前的情况，我认为，应该大力发展二手房市场，增加市场透明度，而不能仅仅期望通过商品房来解决大众的住房问题。同时，要加强经济适用住房、廉租房等保障性住房的供给力度，只有形成梯级的供给结构才能满足不同类型人的住房需求，这样才能更有利于房地产市场的平稳健康发展。

　　董学易(北京信一天房地产经纪有限责任公司研究员)：我认为，政府应该构建一个多层次的住房保障体系。这个体系可以从三个层级来加以考虑，其中，第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等，由政府提供廉租屋或公屋，通过这种方式来保证最弱势民众的居住权；第二层级是70%的中低收入民众，在政府各种帮助下，通过市场来解决住房；第三层级是20%的中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。

　　“该对房地产业存在的‘潜规则’进行约束”

　　记者：最近有报道说，开发商自曝40%利润被有关部门“消化”，对此应该如何看待呢？

　　陈国强：这种观点可以看作是一家之言而不能作为一种普遍的现象。他所说的比例关系，在不同的城市，不同的项目中情况是不一样的。在比较规范的城市中，或管理比较规范的市场上，不会有这么高的比例关系。可能在一些市场并不是很规范的城市，一些项目被职能部门“消化”掉了较高的利润，但这绝不是普遍现象。

　　具体到一个城市的开发成本是怎么构成的，利润率有多高，需要用很多案例去研究。比如说招拍挂，一块土地，政府的底价是3亿 ，最后拍成5个亿，成本增加但是不能定位为招拍挂所得。招拍挂是获得土地的一个基本方式，不能看成因为实行了招拍挂而使开发商的成本增加了，转而认为这部分利润被有关政府职能部门“消化”掉了，这种观点是不正确的。

　　牛凤瑞：我是这么看，如果政府“消化”的这部分的利润，装进了个人的腰包，那是政府官员腐败，官商勾结，应该依法予以严惩，这也是房地产市场整治的一个重要部分。政府如果将这部分收入用于城市的基础设施建设，或用于廉租房、经济适用房等保障性住房的建设，使得整体市民都受益，应该说这是一个良性循环。只要收费合理、透明就无可厚非。

　　陈国强：客观地讲，房地产领域存在一些“潜规则”，这也使得有关职能部门获得了一些利润，但这并不是普遍的现象。主要还取决于各地市场的规范程度，规范程度越高这种现象越少，相反规范程度相对较差的城市可能会多一些。(李佳鹏 常丽敏）