主持人：记者 支玲琳
嘉宾：张永岳 华东师范大学东方房地产学院 院长、建设部专家委员会专家
新闻背景：面对狂飙再起的火热楼市，今年5月起，南京市物价局等一些地方的管理部门针对房价，前所未有地采取了“只许降不许涨”的行政调控手段。尽管有地产界人士讥此为“回到计划经济时代的‘开倒车’行为”，但如此“最直接”、“最解渴”地拿房价“开刀”，还是得到了普通民众的支持，有的人更是将此视为楼市调控的“最后希望”。然而一月过去，受核价新政影响，开发商纷纷捂盘，惯例的上市旺季如今反而成了上市淡季。有的地方由于供不应求，排队抢购的现象非但没有缓解，反而变本加厉。作为行政手段调控楼市的一次大胆尝试，楼市新政未来路在何方？
支玲琳：火爆的南京楼市，不过是当前中国房地产市场的一个缩影；而调控遇到的重重困境，更是各级各地政府所面临的一个共同的难题。在此前税收、利率等市场化调控手段“越调越高”的背景下，行政手段是否已经成为调控的最后选择？
张永岳：无疑，核价新政是一种价格管制手段。回顾上世纪80年代的经济体制改革，其中除了所有制改革，最难的就是价格体制改革，所以有“价格闯关”之说。当年，关于价格的“调放之争”也是相当激烈。说到底，也就是一个如何处理价格改革与价格稳定这两者之间矛盾的问题。在市场经济的条件下，只要是商品，一味地“管住”并不现实，也不可能，只有遵循价值规律的科学调控才是最能奏效的。
但对于近来一些地方所采取的限价措施，我们也可以理解。面对房价的非理性上涨，地方有关部门没有坐视不管，而是积极作为，这是一个民生政府负责任的表现。这应该是根据房价节节攀升的现实，在其他手段可能见效比较慢的情况下，所采取的一种相机调控手段。作为对具体情况不够了解的一个学者，我很难加以过多评判。但必须看到，只要住宅市场仍然是市场化的，那么这种调控手段只能是相机的。因为真正的市场价格，只能在价值规律作用下，通过供求关系来形成。当然这其中，政府并非无所作为，它的主要职能应该体现在市场秩序的管理及特定时期特定情况下的必要干预，而不是具体定价的价格管制。衡量一个宏观调控政策是否到位，关键在于政府干预是不是适时、适度、适用。所谓适时，指现实有没有需要；所谓适度，即是否符合市场经济运行规律；所谓适用，就是看它收效如何。
支玲琳：现在出现了这样一个情况，越是开发商惜售，人们越是抢号，因为预期还是要涨，“抢到就是赚到了”。可以设想，如果政府直接打压房价最终都不能奏效，那么不能不说对调控的信心是一个打击。
张永岳：所谓“限涨令”，对某些中小城市，可能是适用的。因为地方小，流通性也小，外面购买的人少，政府比较容易控制。但对一些中心城市、大城市来说，外来资金是很难控制的。当前房价上涨是综合性因素作用的结果，这里有城市化进程的作用，也有流动性过剩的原因。不可否认，我们已经进入了一个资产的年代，一些收入较高的人群希望把收入及手头的资产转化为一定的载体。而住房恰恰满足了这种需求，再加上中国城市土地资源比较稀缺，人们改善住房要求比较迫切，又增加了人们对于未来上涨的预期。就现实而言，我们不排除有炒作的因素。企业是追求利益的，会有开发商为了自己的利益在推波助澜，甚至有的在浑水摸鱼。但如果认为整条江河的波涛完全是它搅起来的，那是高估了。
市场的稳定健康发展是全社会的利益所在，有见地的企业家也会认同这一点。现在老百姓最关注的是价格，但价格背后是一个利益关系，价格的形成过程更是各利益集团博弈的结果。这涉及到两端的问题：一端是市场供需总量及其结构的平衡，还有一端就是宏观调控。在这一过程中，在科学发展观的指导下，从有利于和谐社会建设出发，政府要逐渐从相机调控转向稳定的可预期的调控，建立一个标本兼治的房地产调控体系。在这个过程中，政府必须充分考虑民众的利益和呼声，但分析问题、采取措施，还是要理性、冷静。
支玲琳：情绪化的做法，往往于事无补。那么，如何建立一个标本兼治的宏观调控体系呢？所谓“越调越高”现象的症结究竟在哪里？
张永岳：住房制度该如何设计？市场该如何均衡？这是一个大课题，简单的说法可能以偏概全。强为之言的话，我认为，住房制度设计可以有“两分法”和“三分法”，所谓“两分法”，就是一块是市场，一块是社会保障。社会保障就是根据政府的财力，按照社会最基本的保障线，政府去帮助解决；那么市场化，就是有多少能力买多大房。但由于我国现阶段中低收入阶层还比较多，从社会角度看，采用“两分法”的条件还不太成熟。由此，我们现在的设计是三个层面，除了完全市场化、住房保障外，中间还有一块如经济适用房等政策性住房。
那么现在政策力度还不够的是什么呢？首先，还是要加快住房保障制度的推进。在过去，如果说住房保障制度还是没有钱的问题，那么现在不完全是钱的问题，而是财政支出优先次序的问题。就廉租房而言，这个最低保障线究竟应该划在哪？如何落实？该有个明确的说法。就住宅市场化而言，无论是土地供应还是税收制度，我们不仅要从调控需求的角度考虑，还要强化从增加供给的角度考虑，优化宏观调控的系统性。至于其他政策性住房供应体系范围到底如何，力度究竟多大等等，都应该花大力气研究透。毕竟这些年形势发生了很大变化，原有的某些做法需要进一步调整完善。当然，具体怎么做却是相当复杂的。但正因如此，更需要我们系统思考，冷静应对。
