大开发会导致房产出现“价值更替”。什么叫“价值更替”？说白一点吧，就是去年还是郊区的地方，现在一不小心成了市中心，于是过去的郊区房价更替成了今天的市中心房价；过去交通条件不好的街区，现在地铁一不小心延伸了过来，于是过去的“西伯利亚”房价更替成了现在的新地价

　　三年了。网络上面，报纸上面，电视上面一直都对不断上涨的房价一片声讨声。声讨之后，就有无数的专家、业内行家、政府公务员等出来说“2005年房价必降”、“2006年是房价终结年”、“2007年房价必降的N个理由”等，这类预言一般都很受追捧，但现在那些“房价必降”的预言都落空了。这些预言为何总是落空呢？

　　预言者的动机有问题？

　　进行市场预言，就必须经过认真的市场调查研究，拿出一个认真研究之后的科学结论来，其预言的动机应该是“科学的结论”，但很多预言者预言的动机似乎只是为迎合群众的心理需求，把宣传鼓动与学者的调查研究混为一谈了。在他们的“预言”文章里，常有一些带感情倾向的字眼，譬如“买房似乎只是有钱人的专利，普通百姓被搁在一边”之类带有社会阶层，分析味道的论述，我很难相信这样的“分析文字”出自那些“国家级专家”之手。其实，迎合我们心理需求的预言，其动机未必是善良的；即便其动机是善良的，其带来的影响也未必是好的。那些曾经因轻信“房价必降”预言而拒绝买房的，那些因轻信房价必降预言而放弃供楼的，现在他们恨死那些预言了。

　　预言者没明白房价升降主要动因

　　“供求关系”一直是影响房产价格升降的最最最最根本的内在动因。而在“供求关系”这个根本动因里，供应的短缺将是一个解不开的结。中国的土地供应政策将越来越严格地遵循“短缺经济学原理”，其深层的理由有三：一是土地作为不动产的龙头老大，其市值不能出现大范围的下跌，否则就会冲击国内经济稳定繁荣，所以要通过短缺供应确保它至少不贬值；二是人口密集的中国，已经为滥用土地付出了沉重的代价，今后很长很长时间里对于开发用地的供应都必须从长计议，严格控制开发用地规模；三是土地出让收益被纳入了国家财政收入体系，而不属于社会公共积累，所以各地方及中央财政也要考虑，他们出让一亩地到底收回了多少钱。所以，开发用地的供应短缺现象会越来越严重。

　　除“供求关系”这个根本动因以外，“成本限制”也是一个极其重要的价格动因。有很多人反对这个观点，说现在是市场经济，房价是市场说了算，“成本定价”已经过时了。这种批评有某方面的道理，但在某方面以外是没有道理的。既然承认现在是市场经济，那就得承认供求关系规律，那么就得进一步承认成本对供求关系的影响。任何商人都不可能去做一单命中注定要亏本的生意，这是生意人的人权。成本明显上升了，房地产投资商有两个选择：一是放弃投资，这样必然加剧供求矛盾，间接导致房价上涨，其他开发商得益；二是就地起价，至于产品能否支持房价上涨，涨价以后能否卖得出去，那就要看其实际的开发水平和营销水平如何了。不管怎样，在目前这样的卖方市场背景下，成本上升后，房价不涨是不现实的。

　　现在,不管考虑政策因素、市场因素还是法律因素，房地产开发的综合成本都一直在上升。税负变重是一个不争的事实，土地出让价格每年都在翻番，这在全国相当多的城市也是个事实；《物权法》推行以后，国家法律将越来越维护土地原使用者的权益，土地征用拆迁成本以及房地产开发“相邻权支付成本”(这个成本过去是不存在的)都会导致房地产开发成本的大幅上涨，也就是说在今后几年里，房地产开发成本的普遍上升是不可避免的。

　　预言者回避了通货膨胀问题

　　一提到“通货膨胀”四个字，有很多人就联想到洪水猛兽。其实通货膨胀有良性的，也有恶性的；有利于经济繁荣的，也有破坏经济繁荣的。同样道理，通货紧缩也不都是好事，也有利于经济繁荣的通货紧缩，也有破坏经济繁荣的通货紧缩。

　　由于中国经济的宏观调控一直比较成功，所以连续10多年的紧缩政策居然没有明显影响国民经济的健康发展。但是任何事情都是有个度的，中国必须实现一定程度的通货膨胀，才会带来今后一段时间的更快速发展。这是个必须，也是个必然。

　　实际上这种良性的通货膨胀已经有苗头了。两年来，有色金属、煤炭、水泥、木材等生产资料的价格都出现较大幅度的上涨。

　　如果不回避通货膨胀问题，我相信“预言家”们也不得不同意我的观点，也不得不承认房价上涨是一个普遍的现实问题，不是喊几句口号就能降的。

　　预言者没明白“价值更替”的规律

　　目前中国的大部分城市都处在房产大开发的阶段。这不能说是不健康的。过去有半个多世纪完全禁绝了房地产开发，90%以上人都住在一样的房子里，现在市场化了，当然会出现一个与需求高潮相对应的供应高潮，大开发是必然的。不能一看见大开发，就说“泡沫”，就是不健康的。

　　大开发会导致房产出现“价值更替”。什么叫“价值更替”？说白一点吧，就是去年还是郊区的地方，现在一不小心成了市中心，于是过去的郊区房价更替成了今天的市中心房价；过去交通条件不好的街区，现在地铁一不小心延伸了过来，于是过去的“西伯利亚”房价更替成了现在的新地价；过去在一片危房中建了个“下里巴人”小区，现在旁边多了个星河湾，于是其房价也跟着“阳春白雪”起来……在城市大开发时期，太多的因素都会带来价值更替，如新城市中心的出现、市政府区政府搬家、全运会亚运会奥运会馆的建设、新建一批中小学、新建了一片城市绿地、发现了文物古迹……从我本人对广州楼价的观察研究，发现70%的房价上涨与这种价值更替有关。

　　价值更替导致的“涨价”要加个引号。因为这与通常而言的涨价有着本质的区别，更应该被理解为“升值”。如果“升值”都被理解成不应该的，那我想可能任何一个老百姓都不会答应。

　　综合所述，不难发现，预言家们那些“房价必降”的预言不可能不落空。(黄长乐)