历史进入公元2007年5月17日，在“国六条”出台整一年之后，房价涨势依旧、经济适用房排队景象依然壮观、廉租房也还是居者的期待。

　　在对“国六条”调控效果的不一评价下，各界开始重新思考调控的是与否，而学者们再次冲在了新一轮思考的前线。

　　调控方向

　　“有其屋”还是“有屋住”

　　“我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房。”华远集团董事长任志强一直在坚持开发商只为富人建房的理论，招来无数骂声。从“新旧国八条”再到“国六条”，抑制房价过快增长，都是政府的目标和老百姓的期望。至今还有很多人抱着“安居梦”等房价下降。

　　“这就像孙悟空借了假芭蕉扇一样，房价反而越来越高。”在国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣看来，任志强说了句真话。刘福垣认为，在“居者有其屋”空想口号的误导下，银行给不应该买住宅的人贷款，扩大了不该扩大的购买需求，这是目前我国住宅价格不正常的首要原因。而住宅的售价越高，租价也就越高；而租价越高，逼迫更多不该买住宅的人贷款买住宅，使住宅价格更高。

　　目前，我国城市居民住房自有比例超过80%，而即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右。例如，美国的住房自有率为65.5%，瑞典为42%。

　　在刘福垣看来，租房是消费行为、谋生行为；买房是投资行为、乐生行为。正常的劳动力在生产状态下，只获得劳动力价格的工资劳动者，是没有钱买房子的。只有收入中包含了一定剩余价值的、靠脑袋赚钱的劳动者才有可能买房子。

　　“‘居者有其屋’不是我们的口号。”刘福垣建议倡导宜租则租、宜购则购、实事求是、量力而行的住宅消费模式，让“居者有屋住”。

　　最低保障

　　政府应充当最大“房东”

　　每逢新的经济适用房放号之日，放号现场的排队大军都甚为壮观。而早在放号前的数天甚至数月，放号现场就开始排起了长龙。住帐篷死守、雇人排队……购房者可谓费尽心思。

　　1998年，国务院出台了《城镇经济适用房建设管理办法》，以期建立一个以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系。截至2006年底，北京市经济适用房已建成2900万平方米，为19万户家庭解决了住房问题。

　　随着时间的推移，“经济适用房竟达二三百平方米”、“开着名车住经济适用房”等现象的出现，关于“经济适用房给谁住”的质疑声不断高涨。早在2006年8月就曾有消息称，建设部的一位官员表示经济适用房以租代售是未来的发展方向。而于2006年9月30日公示的“北京住房建设规划”(2006年-2010年)表示，经济适用房将探索建立取消直接上市，而是由政府回购，避免一些人用其牟利。

　　“经济适用房应该取消！”电话的那端，著名经济学家茅于轼的声音格外坚定。此前，他已曾多次在公共场合提出类似的观点。“经济适用房是照顾中低收入人购买的，但实际上低收入人买不起房，因此所谓的经济适用房照顾了中高收入者。”

　　茅于轼反问，如果买不起房就先租房住，为什么要买房呢？政府有什么义务、拿什么东西来帮他们置业呢？“说白了，经济适用房就是政府拿大家缴的税收来帮助中高收入人置业！”

　　刘福垣也支持发展廉租房，他希望“政府充当中国最大的房东”。

　　扩大供给

　　二手房税收过重影响流通

　　房价上涨过快和空置率过高，这看似互相矛盾的两种现象在我们的一些城市中却共同存在着。央行5月10日发布的货币政策报告，截至3月底，全国商品住宅空置面积为6900万平方米。

　　“市场中出现的问题最好用市场的办法解决，让房子这个商品以最大的可能性流通起来。一旦二手房市场建立起来，大量的二手房、旧房就可以上市交易，从而增加市场上房屋的供应量，上涨过快的房价会得到一定程度的抑制。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹在博客上如是说。

　　国务院发展研究中心市场所研究员廖英敏分析，二手房市场作为房地产三级市场，对房地产二级市场价格也就是新房房价具有分担作用。一个比较完善的房地产市场应该是新房市场、二手房市场、房屋租赁市场发展比较均衡的市场。由于目前购房者选择住房的途径较少，需求全释放在了新房市场，客观上造成了房价的上涨。

　　廖英敏认为，二手房市场税收过重，影响了房屋再次流通。国家去年出台的一系列关于二手房的财税政策，没有区分房地产市场的投机、投资与自住的需求，忽视了二手房市场作为大多数中低收入者主要购房渠道的作用。“关于二手房的税收政策应更加细化，区别对待，避免打击面过宽。”

　　链家地产市场研发中心主任王志伟给出了相对具体的建议：首先，要了解闲置房的存量，增加闲置房的持有成本，比如按照一定的比例征收资源浪费税。其次，可以适当放宽税费征收的范围，比如对于商品房购买时间已经满5年，但产权证或完税凭证未满5年的，可以免除征收。

　　居民收入

　　贫富差距“主导”房地产结构？

　　对房价虚高，茅于轼有他独特的理解。在他看来，房地产商作为供给方，总是想方设法提高价格，这并不奇怪。买方也会尽量压价。现在房价高是买方的人愿意而且有钱出高价，正是他们抬高了房价。

　　是什么原因使得那么多的人愿意出高价买房？茅于轼认为答案在我国收入分配的特点上，即财富集中在少数人手里。我国房地产市场偏向档次高的客户，普通的低档房盖得很少，这正是与我国财富分配中贫富悬殊有关。房地产市场反映了收入分配的状况，不改变收入分配，房地产业的结构同样改变不了。

　　在中国社科院近日出版的《2007年房地产蓝皮书》中，国家发改委投资所房地产研究中心副主任刘琳再次印证了茅于轼的观点。刘琳指出，我国现阶段收入差距主要体现为高收入阶层增长明显快于低收入阶层的收入增长。中等偏上户收入增长近似于平均水平，而占城镇人口60%比例的中等收入者(包括中等收入者)以下的居民收入增长低于平均水平。

　　随着房价的快速上涨，低收入阶层的住房支付能力迅速下降。以2004年数据为例，不同收入阶层的房价收入比变化大不相同，除去高收入阶层的收入高于房价上涨速度，其他90%的家庭收入增长均慢于住房价格增长，房价收入比出现上升，而且低收入阶层房价收入比的上升速度明显高于高收入阶层。

　　2006年我国税收收入完成37636亿元，增长了21.9%，远高于10.7%的GDP增速和10.4%的城镇居民人均可支配收入。而这种现象已经持续了数年。

　　住房改革

　　单位自建房等于国有资产流失

　　今年年初，广州市政府高调表示，将允许符合条件的单位自行建房。此前不久，温州合作建房组织以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区“江前三产安置地块”的开发权。如果不出意外，该项目将于5个月后正式破土动工。温州自建房活动终于突破了所有带着自建房梦的人认为最困难的环节——拿地。

　　很多人为此欣喜，他们觉得离自己的购房梦近了。也有人觉得，这是针对目前我们市场上的高房价做出的一种抵抗。

　　“自建房的单位基本上都是效益好或者职工待遇高的企事业单位，如垄断行业的企业。他们自建房所用的土地，是以工业用地或者事业单位用地的形式划拨的国有土地，并没有缴纳土地出让金，是国有资产的流失，会引发新的社会不公。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜呼吁，尽快叫停单位自建房，坚持住房的市场化改革方向。

　　而在社会分工越来越细化和专业化的今天，合作建房者绕过开发商自己买地、自己盖房子的做法，被指为是历史的倒退。

　　自1998年起，我国的住房市场化制度确立已近10年。房地产行业的改革和中国经济改革的大方向是完全一致的。正是从计划经济到市场经济的转型，带来了中国经济近30年的发展奇迹。

　　住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。比如，从1950年到1980年的30年间，全国只盖了7亿平方米房屋。从1981年推行住房商品化试点改革到2006年的20多年间，城镇新增住房面积超过90亿平方米，是市场化改革之前的近13倍。

　　国家对这一轮的自建房热并非没有察觉。2006年8月18日，建设部、监察部、国土资源部三部委联合下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，要求从即日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工谋取住房利益。

　　土地制度

　　土地批租应变为年租

　　“70年的地租占房价30%左右，购买者一次性交割的住宅价格中包括的税和费，一般占住宅价格的30%-40%，这三部分占住宅价格的60%-70%。”刘福垣认为土地批租政策和批税政策是房价上涨的主因之一。

　　土地批租制，指国家享有土地的所有权，政府一次性出让若干年的土地使用权后，并一次收取出让期内各个年度地租的贴现值总和(土地出让金)。批税政策是指在购房时一次性交清出让期内所有的税费。

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞进一步指出，土地批租制不仅在一定程度上导致了土地价格过高，从而助长房价的上涨，还将导致现任地方政府因出售土地获得较多的财政收入、下任政府在土地方面的财政收入匮乏。

　　刘福垣的改革建议是：明租、正税、除费。废除土地批租制，使房地产分体流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的价格降低1/3；税费合一，用年税制代替批税制，即把当前的一次性收税费总额分70年计收，根据房产价值计算税率，逐年向业主收税，可使住宅价格又降低1/3以上。

　　他同时建议，根据房产的性质，实行差别税率。每套住宅以100平方米建筑面积为分界线，100平方米以上的实行高额累进税率；以每平方米造价3000元为分界线，超过标准的实行高额累进税率。

　　记者观察

　　合作建房兴起的社会思考

　　花园路25号地的败走没能让已经过了“而立之年”的于凌罡低下头，他和他的追随者们正在为下一个目标努力，也许还是失败，但是过去一年来房价的激涨注定这场运动已经没有退路了。

　　个人合作建房兴起于2003年，此后波及全国，但是由于土地、资金等问题一直处于准备阶段，2006年11月15日温州市个人合作建房联盟拿地成功，个人合作建房进入高潮，而此时恰恰是“国六条”出台半年后的日子，是巧合？还是居者通过这一举动在表达对半年来宏观调控的切身感受？

　　个人合作建房的本质是为了获取更加便宜的住房，是居者对高房价的一种自然反应，既然政府不能在土地收益中让利、不能让经济适用房里住上“该住”的人、也不能让廉租房建的更多，那还不如通过自发的组织去完成“安居梦”。

　　和个人合作建房一样，不买房运动的兴起也是对高房价的一种抵抗，不管是发牢骚还是作秀，不买房运动从去年4月26日兴起，至今已引起了许多人士的积极响应。然而正当“国六条”调控快满一年时，不买房运动的发起人邹涛却毅然选择离开了城市去乡下种地，不买房运动至此也走到了顶峰。

　　今天于凌罡的合作建房、邹涛的不买房运动，不禁让人想起“桑父裸行”的故事，他们的表现其实全是对现实社会某方面不满的一种表现，虽然笔者对这样的行为并不认同，但是极端行为的出现，也的确值得这些行为诞生的环境进行一下反思。(赖大臣 赵艳红)