上海楼市“回暖论”甚嚣尘上。近段时间，老是有朋友或陌生人向我咨询现在该不该买房。虽然我对市场反弹的可持续性早就抱怀疑态度，但“某某楼盘一直在涨价”、“某某项目开盘排队抢房”的纷纭说法，还是让人有点“雾里看花”，心神不宁。

　　不可否认，继3月份住宅成交量环比剧增88%，同比稳增6%之后，4月份成交形势仍然蹿红，“五一房展会”的人气也比3月份的“上海之春”旺了许多，热销楼盘的数量持续增加。尤其让购房人着急的是，部分新开楼盘明显提价，排队现象“死灰复燃”，是继续持币观望，还是立马入市，确也是个艰难的抉择。

　　应该说，去年以来上海楼市的稳定态势来之不易。爬得越高，跌得越惨。2003和2004年的过快增长，使上海楼市在2005年的调控中经历了巨幅震荡，吃尽了苦头。到了2006年，相比北京、深圳、广州等一线城市，上海房地产市场的投资额、供求关系、房价等各方面的数据都堪称理想。如果能持续这种总体稳定、局部波动的发展态势，于政府、于百姓都是有利的。

　　过去两年房地产市场的调整与稳定，主要得益于“国八条”和“国六条”的两剂“猛药”，而今年宏观调控的重点在落实，在没有重大新政出台的情况下，上海楼市会否强烈反弹，答案是——可能性不大，但也绝非盖棺定论。

　　所谓可能性不大，是因为供大于求将是市场常态。近日，上海房地产协会公布的数据是：2006年上海新增上市住宅超过2000万平方米，再加上1000万平方米左右的可售面积，住宅供求比约为1.5：1，目前在建住宅面积达6000万平方米。另外，潜在的供应还有4000万平方米已出让但未开工的住宅用地。因此而言，个别板块、部分楼盘的量价齐升，并不能掩盖整体供大求、大部分楼盘不冷不热、小部分楼盘不死不活的事实。

　　但是“只见树叶、不见森林”的自住客，难免为少数热销楼盘所鼓动，在股市中渔利甚丰的投资客也会出于分散风险的目的，适时回归楼市。如此这般，重归非理性的“反弹之路”，也在情理之中。如欲捍卫调控成果，避免历史重演，则绝不能任市场自行其是。笔者认为，政府可考虑从加快推进和完善政策性住宅方面动点脑筋。

　　分析眼下上海的政策性住宅产品，仅包括廉租房和配套商品房，若把范畴再扩大些，“70/90”住宅也能沾点边。廉租房解决的是“双低”(最低收入保障和最低居住面积)人群，就算是到2010年泽被10万户家庭，对市场也影响不大。配套商品房是最具上海特色的政策性产品，但由于它只定向供应动拆迁户，所以对于既买不起商品住宅、又不够廉租房标准、还轮不到动迁的“夹心层”群体来说，无能为力。而且按去年出台的《上海市住房建设规划(2006-2010年)》，2006、2007年配套商品房新开工量和竣工量均为200万平方米左右，不足每年住宅供应总量的十分之一。

　　“70/90”是个还算不错的政策，但由于它只调整结构，而仍然实行“价高者得之”土地出让规则，注定这种项目的价格短期内难以下降，广大中低收入者仍然买不起。这一政策对市场的影响力只能等到明后年才会释放。就目前而言，上海的政策性住宅还缺两种产品有待弥补和完善。

　　其一是经济适用房。配套商品房与经济适用房性质类似，不同之处在于经济适用房是对全社会中低收入阶层开放的。从其他城市公布的《住房建设规划(2006-2010年)》可知，很多城市都加大的经济适用房的建设力度，而且开始探索租售并举的新模式。上海如果能在继续发扬配套商品房优势的同时，规模适当地推出一些开放度更高的经济适用房，则有益于缓和部分阶层购买力不足的矛盾。

　　其二是限价商品住宅。这一政策性产品上海早已有所尝试，2005年规划的“‘两个1000万’工程”中的“1000万中低价普通商品住宅”，正是这种性质。遗憾的是由于种种因素，好点子却没能开花结果。而现在反观其他城市，广州、北京、成都等多个城市都已“上路”，尤其是北京的“两个1000万”规划中，明确了三年内要建设1000万平方米限价商品住宅——有点抄袭上海的智慧，却做得有滋有味。这一产品的政策性补贴比经济适用房少，在市场结构和行政机制的平衡上比较讨巧。由于其价格比商品住宅稍低，对市场示范作用显著，如果能够保证一定的供应量，则对于抑制房价和稳定民心意义重大。笔者认为，上海应该“朝花夕拾”，尽快研究推出限价房。(杨红旭 上海易居房地产研究院高级评论员)