十大经济学家预测楼市：明年房价是涨是跌？(2)

　　关于房价走势

　　明年涨跌取决于三大金融因素

　　上海财经大学副校长　王洪卫

　　对于明年楼市走势，三个因素不能忽略。

　　首先，银行计划经济对房地产业影响很大，第一个因素是贷款指标控制。2009年贷款指标原来是5万亿，最后放了9.6万亿，所以房价飙涨。2011年如果采取稳健的货币政策，贷款指标控制在7.5万亿，那开发商就会难过了。第二个影响大的就是限贷，金融政策上第三套房子不给贷，这个影响很大。另外，还有一个市场经济的指标影响很大，就是利率涨不涨。利率涨不涨对开发商没有多大关系，但与购房者关系很大。所以明年到底涨还是跌，还得看金融方面两个计划指标、一个市场指标怎么样，才能回答。

　　我们国家过去涨了十几年，长远来看，我判断未来还会有涨的趋势，这有四大因素：一、土地垄断；二、城市化供需不平衡；三、流动性丰富；四、税收在土地开发领域，没有在流通领域。前面三个中，土地垄断地方政府和中央政府会博弈；供需不平衡，短期也改变不了。流动性过多，也是世界经济环境和中国现状所决定。所以我们只能动第四块，把财政收入从土地开发转到流通领域。

　　价格至少会有小幅上涨

　　南京大学不动产研究中心主任 高波

　　无论从房地产对经济增长的贡献、住房消费在整个消费上面的比重、还是房地产的增加值在GDP中占的比重、对其他产业的带动效应、亦或城市化水平等方面来看，个人觉得未来十年还是房地产发展的黄金十年。

　　关于2011年的房价走势，考虑到CPI继续高位、人民币升值等综合因素，如果不开征房产税，个人认为至少会是小幅上涨。而房产税最主要功能不是劫富济贫，主要由中产阶级承担，影响消费，在15-20年内还是没有必要开征。另外一个问题就是现在房产大量空置，反而有必要对空置房进行征税。今年前面11个月，房地产销售达到8.2亿平方米，80%的需求仍要通过商品房解决，房产市场还是有很大的上行空间。

　　关于发展前景

　　江苏地产业还有较大发展空间

　　江苏省社会科学院院长　刘志彪

　　江苏是中国经济的排头兵，在江苏省委省政府的领导下，增长的速度很快，我们规划在“十二五”期间，经济增长速度要高于全国大概1-2个点左右，江苏这种增长是留有余地的，而且是可行的。从房地产这个行业来说，江苏这个市场还是很兴旺的，并没有受到宏观调控的影响。

　　从未来房地产走势来看，就江苏来说，房地产市场仍有很大的健康发展的余地。因为虽然江苏经济在全国比较发达，但城市化水平比较低，只有50%。江苏服务业水平更低，就业人员占GDP总量的50%左右，这跟发达国家经济服务业75%、80%的水平相比，我们还有30个点可以发展。较快的经济发展速度以及较低的城市化水平，决定着房地产业在江苏经济中会有很大的发展空间。

　　需要三个“轮子”一起转起来

　　中国社会科学院学部委员 刘树成

　　从中国经济的周期波动这个角度来看，中国经济国内生产总值的增长，在2007年达到了一个高峰14.2%之后，正要准备做调整时，和美国次贷危机所引发的国际金融危机重合在一起，使得2008年我们的经济增长速度一下子跌到了9.6%，2009年继续下跌到9.1%。今年，到现在大体上可以达到10%左右，也就是说进入了新的一轮周期的开端。这样也为2011年的经济增长，包括房地产业作为支柱产业的发展，打下了很好的基础，可以说进入了新一轮增长阶段。

　　下一阶段中，房地产市场发展需要三个“轮子”，即商品市场、租赁市场和政府保障市场。房企想在哪个轮子上发展？如果想在多种层次上运作，那么房地产企业的前景是非常广阔的。如果你死盯着一个狭窄的市场，可能会走进“死胡同”。

　　房地产业将逐步转型

　　美国南加州大学经济学系终身教授　谭国富

　　世界其它国家的房地产发展历史对我们很有借鉴意义。以美国为例，房地产发展初期主要是以房地产开发为主，带动了经济相关联的其他产业，对国民经济起到了很大的作用；后期主要是一个转型阶段，房地产开发作为二级产业，慢慢转移到一种现代性服务产业上，其中包含的内容比如说金融、中介服务、租赁等等各个方面，都是比较完善的，而这些相关的服务总量可能相对于房地产开发来说，实际上至少可以有20%的增值，如信托投资起到了融资投资的桥梁、租赁的比重很大等等。

　　总的来说，美国房地产业发展到现在，有很多相关联的服务，起到了细化的作用。在这种情况下，中国房地产的发展至少在前几年是以开发为主的，以后还是会有很大的发展空间的。

　　未来两个房地产市场将并存

　　华东理工大学商学院院长　吴柏均

　　未来十年政府如果真正实施保障房的措施，把财政收入当中非常大的比例放在这一部分中，那会形成两个房地产市场并存的格局，一个是商品房私有交易市场，一个是政府廉租房市场，而价格对于开发商来说会影响很大，建议其开发不同类型的产品。目前在北京、上海、重庆等很多城市政府已经把它作为未来房产开发的大头对待，如果全面推广，两个市场的格局将真正形成。

　　另外对于房产税，个人觉得目前做这个事完全不应该，也不合理。因为房产税作为税来说，它是一个资源配置的手段和财富再分配的手段，目前为止调控方面效果不大，而且一定时间后它还会自然转嫁到市场价格中，不会达到好的目的。同时这种税叫的时间已经太长了，大家对它的预期太大，这也是不合适的。