为何近年房价形成“疯涨”怪圈？

　　编辑先生：

　　通过差别化信贷，以制止房价过快上涨的宏观调控实施后，一些大城市的房价一度有所回落，成交量也在下跌，而在秋季以来，有些地方房价又出现反弹。人们担心：在当前物价总水平上升，通货膨胀显现的情况下，大城市的房价会不会如以往那样陷入“屡调屡涨”的怪圈？

　　读者 王夕弟

　　大城市的房价会不会如以往那样陷入“屡调屡涨”的怪圈？这个问题不光涉及调控措施是否严厉、能否落实到位，还与整体经济中的货币供给和流通数量能否保持合理增长密切相关。

　　房地产失衡及贷款的作用

　　近年来，随着城市化进程加快，加之国内民间投资渠道较少、不同地区之间存在较大经济差距、社会收入差距拉大等多重原因，大城市中产生着巨大的、不断增长的商品房需求——既包括居住型需求，也包括投资和短期投机方面的需求。这是一种刚性需求。

　　但在供给方面，房子是要盖在土地之上的。大城市里尤其是越靠近中心地区，那里的土地存量，以及未来可增加的潜力越是有限。当房屋的需求不断增加时，即使是在房价不断升高时，房屋的供给增量并不能同步地跟上去，使得楼市的供给弹性会小于一般工业品。因为楼市供给无法如一般工业品那样，供给与需求同步增加，更无法超过需求的增量。如此供需失衡将造成：大城市的房价总是会趋向于上涨。无论过去、现在，还是今后，此一趋势都是客观存在。

　　但是，这一客观存在通常只应引起房价的正常上涨，而不是近年的“疯涨”，也不会引起物价总水平的上升，即发生通胀。国内楼市疯涨并伴随通胀的出现与近年来，特别是2009年、2010年以来过多地发行和流通货币密切相关。(即广义货币M2：流通中的现金+银行活期和定期存款+储蓄存款+其他存款含证券公司客户保证金，而非单指钞票现金的M0)。

　　在当今社会中，如果没有广义货币形成商业银行贷款，交易只能靠钞票进行，且钞票的增量能够保持平稳的话，房地产业及其他各行业都不可能迅速发展，多数人将很难有短期的买房能力，这时的房价上涨将会比较缓慢，而且容易保持平稳态势。

　　由商业银行提供的贷款——这是广义的货币概念，开发商通过使用贷款，可以更快、更大规模地买下地皮、建造房屋，购买者通过使用贷款，又可在即刻买下房屋。多年来，正是银行贷款的作用促进了大城市房地产业的迅速扩展，许多居民因而买了商品房，改善了生活品质。

　　同时，银行贷款亦使楼市投资和短期投机行为在其助推下迅速扩张。

　　这又强化着房价上涨的趋势。于是，在楼市供给增加的同时，需求方面，不仅有自住型需求扩张，更带来以资产保值增值为目的的投资需求，和在短期内迅速买入、再卖出以获取暴利的投机型需求的扩张，从而引发大城市的房价以更快的速度上涨。这也正是自2005年以来，国内大城市中房价一直过快地攀升，以及未涉及房贷调控而陷入“屡调屡涨”的主要原因。

　　因此，通过差别化信贷，压制投资和投机活动，如：提高第二套房款的首付比例，第三套房及以上不能获得贷款，限制购房数量等，对制止大城市房价的过快上涨在当前将是有效的。然而，要保证较长期的有效并治理，在已经出现物价总水平上涨的情况下，问题的关键点还在于控制整体经济运行中货币发行和流通的总量。