房价越贵房产投资越亏 “傻子才买房子”？(3)

　　“把房产的平均投入与平均回报相比，就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。

　　2009年，中国的CPI为-0.7%，但随着通货膨胀的来临，按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下，房产投资完全要靠房地产的大幅升值来弥补投资损失——未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均升值3.656%以上。

　　几天前，国家统计局公布的数据显示：11月CPI同比上升5.1%。

　　如假设未来数年通胀为5%，那么，房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则，房价越贵亏损得越多，通胀越高亏损越多。

　　杨先生说，在房价经过了十来年的飞速增长之后，豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔，完全就是一种“不看底牌的下注”。

　　投资房产误区二

　　长期上涨

　　长期来看，房产一定会涨——这是当前流行的第二个理由。

　　《非理性繁荣》的作者、耶鲁大学经济系著名教授罗伯特·希勒却指出：住房价格长期无法超越通货膨胀。因为除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益（如租金等）。

　　本报专栏作者、财经人士Barrons分析罗伯特·希勒的数据说，在过去120年，虽然美国的人口增加了两倍，但是住房价格平均每年只上涨3.11%，同期CPI上涨为平均每年2.85%，住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说，住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年，美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI的平均涨幅。

　　12月5日本报《财道》封面文章《400银元变身2800万》中，提到这样一个实例：在民国十六年，有个老中医在上海买的一套占地半亩的“独栋别墅”房子，市值两万五千块银元。

　　文中测算，按老中医的2.5万银元来说，当时的购买力相当于今天的250万元人民币。从1927年买入至今共83年。占地半亩，相当于333平方米，按今天的价格计算，如果是每平方米5万，总价格在1666万；如果是一平方米10万，总价格在3330万元。

　　250万元增至1666万，83年增长6.67倍，年复合增长率仅为2.3%。如果是3330万，83年增长13.32倍，年复合增长率仅为3.17%。无论2.3%还是3.17%，都无法跑赢今天5.1%的CPI。

　　显然，如果买入价格过高，即使是跨越大半个世纪的历史长河，投资房产长期而言也是上涨的，但房产只能勉强达到定期存款的水平，根本抵不过纸币贬值的速度。 （丁文亚）