房价越贵房产投资越亏 “傻子才买房子”？(2)

　　杨先生表示，房地产是由两个部分组成，一是房子、二是土地。房子越用越旧，价值越来越低，最终需要推倒重建。在使用期间，房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。

　　按照现行政策，中国房地产的土地使用权是70年，70年后房产的使用权到期，土地使用权归国家。有人会说，70年后的个人产权应该会依然延续。

　　“虽然政策的变动无法预料，但按照中国现在的施工质量，房产根本用不到70年。”杨先生说，考虑到这一现实，70年后房地产皆无，其实买房的意义在一定程度上相当于租房，只不过租期是70年。国外的政策当然不同，例如在美国，投资人买房后，土地使用权是永久的——所以房地产的投资评估，从估值的角度来说，只需将70年现金流折现即可。

　　杨先生举例说，假设房子出租，租金回报是每年的现金流。简化起见，不算维护性支出，如果假设租金的增长率与通胀相同，折现率为10%。假设初始租金是1，则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说，就是最高16倍市盈率，初始投资回报率为6.25%。如果将折现率调整为8%，则市盈率为23倍，回报率仅为4.4%。

　　关于房地产投资的成本和房地产的估值，70年土地使用权，70年房子折旧完毕，假设是90平方米，2万一平方米，则总价是180万。假设全款，年成本是2.8万。相当于每月2300元的租金。

　　“其实按国家现行政策，买房也相当于是租房，只不过能租70年，中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。

　　投资房产误区一

　　跑赢通胀

　　买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。

　　今年年初，本报《财道》就分析，基于投资预期买房预防通胀，实质上却往往跑不赢CPI。

　　今天投资买房为什么跑不赢通胀？

　　理由是，评估一项资产的惟一正确方法就是自由现金流。对房产而言，自由现金流的来源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支，则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长，更是一项亏本的买卖。

　　投资人杨先生举例说，一般情况下，房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计，北京目前的年平均租售比为1比43 左右，相当于2.3%的回报率。如果算上中介费、物业费、装修费用等，北京房地产的平均实际净回报率在2%左右。通俗地说，一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。

　　这是房产的回报，而房产的投入又是什么呢？杨先生说，投入包括两个部分：按揭贷款和买房者自身的资金。

　　按揭贷款成本：即目前按揭贷款利率，约为5.94%左右。

　　买房者的资金成本：因人而异。但按最保守的估计，如果买长期国债，可以获得无风险收益。目前2007国债13的收益率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。

　　杨先生分析说，总体上看，房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付，80%贷款计算，一个房产的总资金成本为：5.94%×80% + 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子，每年投入约为5.656万。