房价越贵房产投资越亏 “傻子才买房子”？

　　在今年年初，人们考虑的是，买入房产能否增值，并跑赢CPI；时至岁尾，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？

　　11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。

　　时近年末，京城房价松动，部分购房者也从“围观”转向考虑出手。不少人问：“买两套房抗通胀，过两年涨一点儿就卖掉行不行？”

　　通胀时代，普通人大都会选择房地产作为保值和升值的手段。但实际上，房市与股市道理完全一致，关键是价格与价值本身是否相符。今天房产的投资价值，早已成为一种糟糕的投资选择。

　　“傻子才买房子”

　　“打扰了，请问您位于××的房子卖吗？”这是家住朝阳小关的赵女士近期经常接到的“骚扰”电话。

　　开始赵女士还耐心向中介解释，她的房子一直是自住，不考虑出售，并劝对方把信息删掉。但随后赵女士发现，自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了，隔三岔五就有中介打电话来问她是否出售房屋。

　　最近一次，赵女士正在公司开会，突然一个陌生电话打过来，有了之前的经验，她选择了拒绝接听。陌生电话继续打来，赵女士再次按掉。陌生电话顽强地又打过来，赵女士一看不得不接了，估计是有什么紧急事务。

　　“您打算买房子吗？”对方开口就问。不胜其烦的赵女士甩出了一句：“傻子现在还买房子！”

　　赵女士事后想想，自己说出的实际上是心里话：“现在买房投资其实就是在和国家政策相抗衡。”

　　赵女士的“不买房”依靠的是直觉，而对曾经拥有多套房产的专业投资人士杨先生来说，“不买房”则是有自己的一套严密逻辑。

　　他认为，房产目前只适合持有、卖出，而绝不适合买入——“房地产投资的真正利润来源并不仅在于价格的绝对上涨，而更重要的是杠杆的利用率以及贷款的低利率”。杨先生说，相对其他可灵活进出的资产而言，投资房产最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房产的政策实际上取消了投资杠杆；同时，与2008年的降息和各种鼓励购房的国家政策相反，现在加息通道已经打开，政策又打压投资，因此目前对于房产来说，投资主要理由也就消失了。

　　“没有杠杆的房地产投资，绝称不上是一笔好的生意。”杨先生说。今年4月，因为提前嗅到了房产新政风暴，杨先生抛出了多套房产，只留下了两套租售比仍然满意的房产。

　　为什么杨先生留下了租售比满意的房产？

　　杨先生解释说，一方面，房产出租的收益至少要覆盖贷款，才能带来正向的现金流，否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产，贷款与租金之比为1比2，后者远远超过了前者，尽管目前进入加息周期，但较高的租金回报仍可保无虞。另一方面，房产总价目前仅为年租金收益的10倍。换句话说，如果不贷款，靠租金也可保证10年回本。

　　“很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说，全民炒房热潮之后，再投资房产，未来的收益很可能不是正回报。

　　只有地产赚了

　　未来的收益很可能不是正回报，那么究竟房产如何判断价值？

　　与地产大鳄们鼓吹的房价永远上涨的理论不同，杨先生认为，房产其实一直在贬值，而真正上涨的，是地产。