上海保障房建设将“唱主角” 将影响商品房市场

　　上周日闭幕的中央经济工作会议提出了明年经济工作六大任务。明年，住房保障将成为房地产业发展的首要任务。而上海目前也在积极加大保障性住房的建设力度，未来将在解决部分群众住房困难的同时，对本市中低端商品住宅带来一定影响。

　　公租房成发展重点

　　上海易居房地产研究院发展研究所认为，从中央经济工作会议要求看出，对于住房保障建设有相应的侧重点。我国保障性住房分为廉租房、经济适用房、公共租赁房和棚户区改造四类。经济工作会议中重点提及公租房、棚户区和农村危房改造，未提及廉租房和经适房，可见明年在推进保障房建设的过程中，重点发展公租房。住房和城乡建设部日前发出通知，明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这一数额大大超过此前的市场预期。

　　陆骑麟认为，政府提出加强保障房建设最主要的原因，还是希望通过加大保障房的建设，来解决目前房价和普通百姓购买力脱钩的问题，特别是通过公租房的建设，解决部分买不起房又无法购买保障房的“夹心层”的住房困难。

　　但目前，经适房和廉租房的建设进度相对较缓。据佑威及楼市专评网监控的数据显示，2006年至今，全市动迁房和配套商品房累计成交面积为3261万平方米，为2010年商品住宅成交面积的3.75倍。如上海在2009年年底首次开始试点的3个经济适用房小区，持续了近1年多才真正交付，而第二批经适房何时入住无法确定，从经适房的推进上可以发现，保障房建设依旧缓慢。但在前几年中，相比经适房的推进力度而言，动迁房和配套商品房的建设还是比较快的。

　　将影响商品住宅市场

　　上海在“十二五”住房建设方案中，保障性住房建设的面积占住房建设总面积1亿平方米的比例为83%，只有1700万平方米用于商品住宅建设，约占17%，明年甚至未来短中期，保障性住房建设“唱主角”的宏观形势已经确定。

　　德佑地产市场中心监测数据显示，近五年来，上海二手房成交套数约为96万套，其中总价150万以下二手房成交套数约为70万套，占总成交量的72%。未来，随着经济适用房的准入门槛放宽，这批二手房市场的主力客户中，预计将有50%以上被保障性住房分流。

　　德佑地产市场中心经理蒋旭认为，虽然近期政府已经高举“保障性住房”大旗，但目前来看，中低端市场的成交量及成交价较前几年都还没有明显变化，主要是因为大批量的保障性住房尚在建设中，预计从2012年初开始投放市场，到时将对中低端市场带来极大的冲击，初步估计对中低端市场的成交量及成交价将产生20%至30%的影响。

　　上周楼市“量价齐跌”

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周本市商品住宅成交面积为22.9万平方米，环比前周大跌0.9%，全市商品住宅成交均价为21146元/平方米，环比前周下跌10%。全市成交均价出现明显下跌，与中低端产品大幅成交相关。从上周成交排名前10位的项目来看，全部位于外环以外区域的中低端住宅，这成了上周成交价格较低的主要原因。

　　上周本市商品住宅新增供应面积为21.7万平方米，环比前周减少3.8%。佑威房地产研究中心相关分析认为，商品住宅的供应量出现了一定回落，与近期成交量无法突破前期高点相关。与此同时，上周关于再次调控以及上海将试点征收房产税的声音不断出现，增加了开发商对未来政策走向的不确定性，这也是其谨慎推盘入市的原因之一。

　　本报记者 晏秋秋 实习生 何文鑫