地产泡沫飙升 引商品房预售制度存废争议(3)

　　一名参与了多次房地产诉讼的律师向记者举例说,一则售楼广告说“楼前5米有一条林阴大道”,住了一段时间,业主怎么也找不到林阴大道,只在很远的地方发现了一条3米多宽的小路,就质问开发商为什么欺诈。开发商理直气壮地说:这条路的名字就叫“林阴大道”。　

　　“18年前,我在山东老家买了一套房子。当时,山东全省房价平均每平方米是500元,我买的那套房子大概每平方米2600元。本来说是1年内入住,结果到了交房时间,什么都没有。”回忆起自己曾经的买房经历,这名已在房地产法律事务中摸爬滚打多年的律师仍然语气有些激动,“为什么我当初能在开发商什么都没有承诺的情况下付钱?就是因为相信预售制能提供保护。”　

　　这名律师认为,在现行的商品房预售制度下,开发商大多卖的都是期房,而不是现房。

　　据统计,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上,预售已经成为商品房销售的主要方式。

　　国家统计局数据显示,2010年1月至6月,房地产开发企业资金来源33719亿元,其中,定金及预收款8064亿元,个人按揭贷款4538亿元,两者合计12602亿元,是同期国内贷款的2倍。

　　有分析人士也表示,房地产开发商资金最大的来源之一是银行贷款,此外是预售款和发行股票融资,而这其中预售款的融资成本是最低的。

　　对此,SOHO中国联席总裁张欣曾坦言:“应该去资金成本最低的地方拿钱,对我们而言,通过市场预售拿钱成本最低,我们能够做到,所以不愿意贷款或寻求其他的投资者。”

　　实际上,房地产开发商以预售方式融资本无可厚非,真正受到民众质疑的是善于资金运作的开发企业将预售款挪作他用。目前,对于尚无预售款监管的绝大多数城市而言,预售款项由房地产企业完全自由支配。

　　“裸售”能否革除预售制弊端

　　2009年6月,上海市“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌。“在这个案件中,如果没有预售制度,业主权益受损的程度会大大降低。”曾经介入该案的律师向记者表示。

　　地产专家谢逸枫认为,从商品交易方式上看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚作假创造了条件。而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够了解,即使交房时有问题,多数也只能被迫接受。

　　“从风险方面看,房屋从预售到交付,一般要两年,其间如果开发商的资金出现问题,楼盘就可能‘烂尾’,但贷款买房的购房人却要继续还月供,开发商的风险转移给了购房人。”谢逸枫说。

　　有业内人士认为,购房者签订商品房预售合同后,只取得一种期待权,实际上并未真正获得房屋所有权。

　　“坏事就该铲除,有什么可犹豫的?废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。”主张废除预售制度的人士甚至向记者表示,“应一次性废除该制度,只有这样,很多劣质的、本来没有竞争力的开发商才会被淘汰。”

　　而中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈云峰则认为,对商品房预售应加强监管,但不能取消。“房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。也就是说,还有很多人要买房,如果都是现房,满足不了需求”。

　　在陈云峰看来,在现有城市化速度下,房屋的供给严重不足,“如果完全按照现房来销售的话,市场至少在1年左右就会出现供不应求的局面,这反而会助推房价”。

　　清华大学恒隆房地产研究中心主任刘洪玉也认为,取消预售制房价会下跌的想法,缺乏理论依据。

　　“在房地产市场上,开发商卖预售房主要是为了分散风险、为项目开发进行低成本融资,因而愿意以较低的价格出售房子；而购房者购买预售房是为了有更多的选择余地和相对较低的价格,因而愿意承担预售房的风险和资金利息损失。”刘洪玉说。

　　此外,刘洪玉提出,购买者完全可以选择不购买预售房屋,而等到房屋竣工后再购买,这是买方的自由,没有谁去强迫买方购买。因此,只要购房者不购买预售房了,“预售制度”也就形同虚设。

　　“商品房预售制度执行了十几年,短期内取消不是很现实；即使要取消该制度,也需要一个过程。”陈云峰说。

　　“实际上,北京现在的预售监管政策已经很严格了,各地可以参照北京的监管政策对预售进行监管。”陈云峰表示,“北京把开发商的所有行为全部置于政府监管之下,俨然进入‘裸售’阶段。”

　　有业内人士认为,购房者签订商品房预售合同后,只取得一种期待权,实际上并未真正获得房屋所有权。废除了以后房价马上跌下来,质量马上上去。

　　也有专家认为,对商品房预售应加强监管,但不能取消。房地产市场的发展不能满足中国城市化的需求。(记者 杜晓)