沈阳开发商年底钱紧 “定向团购”重新来袭 (2)

　　“内部员工价”成营销手段

　　近日，沈阳居民赵健(化名)接到高中女同学的电话，该同学在铁西一家楼盘做售楼员，表示从他们楼盘购房可享受8.8折的内部员工价。

　　赵健说：“我算了一下账，8.8折下来每平米比市场价低700余元，蛮具诱惑力的。但我想既然降价700元他们仍有利润，我担心未来还可能推出更低折扣，很纠结。 ”

　　记者从多家郊区楼盘了解到，内部员工价正在悄然盛行。这真是员工所专享的福利吗？沈阳地产界一位资深人士说，员工福利是一方面，另一方面也不排除是为消化滞销房源的营销手段。

　　这位人士解释，房产公司为员工购房打折是正常的事，但在市场行情平稳或较火的时候，内部员工也只能享受到9.7折左右的优惠，而“抠门”的公司甚至没有优惠，只是给优先选房权。“如果说内部价实打实给优惠到8.8折，在目前沈阳市场环境下，很可能说明这家公司资金链有了问题。这就是变相降价行为，一方面是借助内部员工及其亲戚帮忙托市，维持项目和公司的形象；另一方面也是避免前期老业主闹意见，从而影响到项目销售。 ”这位人士说。

　　律师解析：借款协议有三重风险

　　看过记者所获得的那份借款协议书，辽宁知权律师事务所李梁律师认为，这种行为至少有三重风险，而且开发公司还涉嫌非法集资。

　　李梁说：“第一重风险来自于先行签订的购房合同，即开发商拟作抵押的房产，本身并未取得预售许可，土地性质、开发手续或存在问题，而且抵押房产如果不到房产主管部门办理抵押登记，今后开发公司仍可以向第三人转让，失去抵押实效。 ”

　　而第二重风险则是，这种民间借贷关系，约定利率已达到50%，国家有关法律规定：民间借贷利率高于同期银行基准利率4倍，不受法律保护。“国家不支持高利贷行为，相反是打击对象”。

　　李梁说：“借款协议条文又是‘双方分红’，而分红概念是以入股形式享有的财产权，即债权人变身公司股东，而公司经营上则是盈利共享、风险共担，投资者存在本金和利息都拿不到的可能，这是第三重风险。 ”

　　综观这份借款协议，李梁律师认为，开发公司扰乱了购房关系、抵押关系，而转向入股关系，表面上是无意，实质上有故意规避法律责任之嫌，不利于保障投资人的权益，提醒投资者注意防范。 (记者 胡海林)