昆明商品房成交“前低后高” 均价依然坚挺

　　2010年的昆明楼市好似蒙上了薄纱，让人看不清它的颜容。回顾前11个月，在国家调控政策频出的背景下，昆明楼市前7个月观望气氛浓厚，一直处于“量跌价滞”状态，不过下半年以来不论是成交量还是均价都开始回暖。

　　成交量年初最低

　　据昆明市房产信息网统计，截至2010年11月底，2010年昆明楼市商品房共成交63488套，成交面积519.74万平方米。今年1—2月份，受营业税免征“2改5”及“二套房贷首付不低于40%”等调控政策影响，昆明楼市成交量急速下降，至2月份4922套的成交量更是跌破新低；3月份，成交量较之2月份有所反弹，达到6971套；在经历了4月17日国务院下发的“新国十条”之后，稍有起色的昆明楼市再度回落，4月份以成交量6014套结束，5月份更是降至3762套；6月、7月份，昆明楼市依然处于“下行”状态，成交量在6月短暂上扬之后至7月份再次回落；8月至11月份，昆明楼市开始反弹，11月份7263套的交易量更是达到了今年最高点。

　　受国家房地产调控政策的影响，2010年前11个月昆明楼市成交量有所下降。据昆明市房产信息网统计，2010年1—11月，共成交了63488套，而2009年全年仅新建商品住宅就销售了76425套。考虑到12月份为传统销售淡季和今年的特殊情况，2010年全年的成交量必定要少于2009年。1—7月份成交量跌幅较大，这主要归因于购房者强烈的观望态度。2010年初开始，国家出台的一系列调控政策让很多购房者暂时推迟了置业计划，转而持币观望，不少投资客迫于政策压力也纷纷离场，导致昆明楼市成交量疲软。1—7月份，昆明楼市在价格上并未出现松动，除了1月份的价格为5313元/平方米之外，其余6个月的成交价均在6000元/平方米。2010年下半年，在经过长时间的观望和等待之后，不少购房者开始选择添置房产，新政实施数月积压的刚性需求因此得到了有效释放。同时，开发商在坐观调控政策运行数月之后，基本已经摸清了政策实施所带来的效果，也趁此期间推出新房源。

　　均价依然坚挺

　　1—7月份，昆明楼市成交量的明显下挫并未影响到房价的坚挺，昆明楼市的成交均价依旧保持在6000、7000/平方米的高位，“量跌价滞”成为1—7月份昆明楼市的最显著特征。2010年下半年，在成交量反弹的同时，成交均价也在涨涨跌跌中有所上扬，9、11月份均达到了6800左右/平方米。

　　“5313元/平方米、6245元/平方米、6000元/平方米、6571元/平方米、6840元/平方米、6086元/平方米、6594元/平方米、6183/平方米、6822/平方米、6217/平方米、6805/平方米”这一列数据是对应昆明1—11月的楼市成交均价。从1—11月份昆明楼市成交均价来看，除了1月份的价格为5313元/平方米之外，其余10个月的成交价都在6000元/平方米以上，其中5、9、11月份更是突破了6800元/平方米。除了4、5月份连续上涨之外，昆明楼市的成交均价基本上处于交错涨跌状态，但是总体来看，昆明楼市的成交均价有所上扬。

　　在经历了2009年昆明楼市的繁荣之后，不少开发商已经收拢和积聚了大量资金，短期的市场低迷尚不足以对开发商的资金链产生实质性的影响，虽然销售压力较大，但开发商轻易“割肉”降价的可能性不大，仍然会全力维持现有的房地产价格体系。同时，昆明房地产市场供需关系一直处于不平衡状态，主城区能够提供的房源十分有限。加之昆明结婚、改善居住条件等刚性需求十分强烈，这就使得开发商和投资者有信心“撑”下去。2010年下半年，特别是自9月以来，很多开发商瞅准了房地产市场“回暖”的大好时机，纷纷推出新楼盘，11月份甚至出现了扎堆开盘现象。这些新开楼盘一般均价较高。以汇都国际二期为例，它的住宅价格为16000元/平米，写字楼更是达到了18000元/平米。这些均价不菲的新楼盘直接拉升了昆明下半年楼市的成交均价。(实习记者 白义俊)