当前房地产市场最大风险在银行

　　在房地产这个浑池子里，也许所有答案都已经穷尽。因为市场太变幻莫测，我们发现了房地产市场数据之外的其他东西。

　　年年在清理数据的时候，我们很关注的指标是市场出清率，土地市场出清率，房地产市场出清率。面对一片欣欣向荣的市场，我们很难说服自己，市场还有没有出清的存量产品存在。

　　但事实真是如此。

　　一般来说，当市场存量达到超过供应量的30%以后，房企就没有能力正常经营，超过40%则必然形成现金流短缺。在现金流短缺市场又非常良好的时候，开发商最合理的策略是将房屋向市场出清，套取现金流。

　　但问题在于市场好，而存量一直未能出清，似乎市场压根就没有这么多供应存量存在。市场存量去哪里了？

　　供应了但没能在市场流通，这种现象唯一的解释即开发商将未售产品已经足额抵押给银行了。而在行情好的时候，所有银行对抵押股股指都会按照乐观的评估价值去评估，开发商从银行抵押贷款的金额至少会超过售价的70%以上，这种状况直接导致开发商缺乏卖房动机。持续的抵押后形成死存量。市场的现状也是只见新人笑，不管旧人哭，那个新盘开，那个新盘火，老盘却是门庭冷落。

　　行情好的时候，开发商抵押的房子在银行也不会显示出呆账坏账，但当市场不好，价格发生波动的时候，拥有大量抵押品的开发商一旦开始破产，那么银行就面临着做大房东的尴尬，要么处置资产减少损失，要么持续持有房产，等待那些买不上小姐准备买丫环的大爷前来购买或领养。但美国的现实告诉我们，那是不可能的。银行得给自己的小姐插上草标去市场贱卖。所以说，目前房地产市场的最大的风险在银行。（王雪松 重庆容磁企业 咨询公司总经理）