商品房用地出让过程中应加入更多民生考量

　　“限地价、竞政策性住房面积”，北京新近拍卖的一块居住项目用地，设置价格高限，不再比谁出价更高，而看谁配建的保障房面积多。

　　在商品房用地出让过程中，加入更多的民生考量，严格控制地价，吸引开发商参与保障房建设，上海、深圳等一线城市也在进行类似探索。

　　值得提醒的是，在二、三线城市地价涨幅压力越来越大的情况下，多数地方并未开始相应的土地出让改革。

　　北京：不再“价高者得”

　　日前，北京市顺义张镇建筑规模达117979平方米的居住项目用地(土地面积8公顷)经3家企业多轮竞价，达到价格高限后，北京天正华特房地产开发有限公司最终以1.6亿元及配建1.56万平方米租赁房竞得该宗地。这标志着，北京全新的土地出让方式“限地价、竞政策性住房面积”终于实现。

　　去年以来，高价地频出，今年4月，北京市提出将试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。改进过去“价高者得”的挂牌出让方式，将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式。

　　据了解，这一土地出让方式的核心是设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。开发商承诺的政策性住房面积、未来商品住房销售价格等因素，作为重要评标条件加以考量。

　　据有关部门统计，2009年全国商品房用地出让交易中，采用招标方式占2%，根据“价高者得”原则确定买家的出让方式——拍卖和挂牌，分别占交易地块总数18%和80%。

　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松说，“采用该种出让方式一方面可有效抑制地价快速上涨，另一方面，还可增加政策性住房供应量。从这个意义上讲，是个好事。”

　　他认为，这种出让方式，直接控制了居住用地的价格，增强了土地参与宏观调控的灵活性。以往不设定价格上限的情况下，如果几家企业都看重某地块，轮番竞价很容易制造出高价地。