评论：通胀预期不会推高房价

　　2010年初，笔者判断房价必跌，于4月完成书籍《房价必跌》的写作，7月正式出版。然而，直至目前，大众对房价下跌仍存怀疑，并提出疑问，说我没有分析房价上涨的原因，而只分析房价下跌的原因，进而得出房价必跌的判断。其实，《房价必跌》中我分析过上涨的原因，即2009年房价为何暴涨，而这些原因并不可能在未来推高房价，除非政策转向。本文再次叙述未来房价上涨的原因以及可能性。

　　根据房价的历史，房价上涨原因大概有刚性需求、资金投资需求、货币过剩、投机氛围。如果2007年之前的房价上涨，可归结为刚性需求的原因，即住房供给满足不了刚性需求，那么，2007、2009年房价上涨的动力，在于资金投资需求，更确切地说，货币过多、投机导致2007、2009年房价飙涨。

　　2010年的现在，流动性过剩依然严重。截至2010年10月，中国货币存量接近70万亿，是GDP的2倍左右。2010年11月3日，美联储将于2011年6月之前增加购买6000亿美元债券资产，加上每月所购买的数量，未来8个月，总共购买量8500~9000亿美元。美联储金融危机时曾购买1.7万亿债券，未来再次增加购买，属于明显的滥发货币。美国的再次发行货币，会引发连锁反应，为对冲美元，为保持币值，日本可能再次实施宽松货币政策，也再次购买债券，增发货币。欧洲由于经济原因，难以判断是否增发。这些国际货币将进入发展中国家，导致发展中国家流动性过剩，中国也包括在内(由于货币不可兑换，热钱可能不会如想象中那么凶猛)。因此，流动性无疑过剩。未来不发生经济基本面向下的情况，流动性过剩将一直存在，其导致的投资冲动也会一直存在。

　　2009年的货币过剩，导致房价飙涨，目前的货币过剩，通胀预期不断加强，资金会否从储蓄搬家至房地产？是否能同样导致未来房价上涨呢？在结论之前，我们可以回顾资金流入对某些行业包括地产的影响及其结果。

　　中国储蓄率一直很高，这是文化因素的结果，短期难以改变，甚至长期也难改变。无论何时，一旦出现通胀预期，资金投资冲动均非常强烈，为追求短期利润，投机氛围很容易发生，都可能导致资金从银行流向任何行业，包括股市、房地产、普洱茶、红木家具。

　　2007年6月，中国消费价格指数(CPI)是4.4%，1月只有2.2%，短期上涨凶猛，形成强烈的通胀预期；之后CPI更是开始飙升，直至2008年4月达到最高8.5%。在此期间，储蓄资金也从银行流向股市、楼市，导致股市、楼市暴涨。其结果是股市泡沫极其严重，于2007年10月达到6000多点。然而，投机推动的股市，毫无基本面支撑，2008年开始疯狂下跌，跌至最低点1600点。试问，2007年银行储蓄进入股市的资金，其结果如何？亏损严重！原本打算进入股市赚取超过银行利息的利润，结果却是血本无归。受此影响，即使通胀预期及资金过剩，投机者把资金从储蓄搬家至地产的冲动也会降低。

　　种种历史案例表明，通胀预期、资金过剩带来的投资需求，往往导致盲目投资，或者说是投机，其结果均是价格的暴涨暴跌。而房地产行业的投机冲动已经远离。

　　另外，货币过剩、通胀预期并不能直接导致房价上涨，尚有重要的中间环节即房价上涨预期及投机的形成。可目前，房价上涨预期根本不存在，投机氛围也就更无法形成。只有价格上涨的预期才能导致投机，否则投机推动下的价格飙涨根本无法实现，投机理论内容可参考我书籍《房价必跌》的相关章节，或者阅读相关书籍，并分析许多商品(比如普洱茶)的投机案例。

　　房价上涨预期不存在，主要原因是房价脱离实际购买力以及政府调控。房价脱离实际购买力是根，也是政府必须调控的原因。2010年4月，新国十条出台，提高二套房贷及利率；2010年9月29日，一套房首付提高至30%；2010年10月，各地方政府出台限购令；2010年11月，银行受市场选择影响，贷款优惠利率从7折提高至8.5折。这种情况下，房价上涨预期肯定不存在。

　　导致房价预期发生改变的政府调控，未来可能转向吗？答案是不能。2010年至今的调控力度不断加码，已经足够说明不能转向。其原因，我在《房价必跌》中，也已经说明，即房价上涨对政府来说弊大于利。“日本房地产”、“美国房地产”的历史，已经充分说明房价脱离实际购买力飙涨之后的害处。2006年7月，美国房价开始下跌，至今没有跌至底部，据美国房地产专家预测，美国房地产价格尚有下跌空间。由此导致的美国经济萧条，也没有结束，由于美国未来的通缩预期(日本在1990年房产泡沫后长期通缩)，让美国不顾国际影响大肆滥发美元，导致近来原油、农产品、黄金等国际大宗商品价格飙升，各国股市大幅上涨。可资金推动的上涨，未来肯定会有副作用，正如美国房地产泡沫一样。正因如此，政府管理层才会调控房地产，而且不会放松。不然，中国会如1985~1990年的日本房价飙涨，可能也会像日本1990~2010年一样，在房价飙涨之后经济萧条。社会、政治的因素，更是政府必须调控的原因，不过本文只分析经济因素。

　　因此，通胀预期、货币过剩导致的投资需求由于不能形成房价上涨的预期，未来也不可能导致房价上涨。(朱贵明)