破解保障房融资困局 社会资本进入将有更多路径(3)

　　而嗅觉灵敏者，却已开始将私募基金引入保障房领域。

　　消息人士透露，重庆市已经推出一只基金产品，主打公租房，由政府投资，折算平均造价为5600元/平方米。

　　北京同样在悄悄做公租房基金试点，只是少了一些官方色彩。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生对《财经国家周刊》记者透露，商会与上海建银精瑞资产管理有限公司正在做公租房基金筹备工作，“方案已经成形，并提交了主管部门。”

　　这只基金策划已有数月，聂为小组组长，华远地产总裁任志强为副组长。11月16日的一次闭门会议上，任志强提议，“赶紧报上去，国务院层面已经知道这件事”。按照聂梅生的设想，用这样一个民间基金做公租房，其平均造价仅为4000元/平方米。“前期以私募股权的方式进来，三年建造，四年运营，七年以后通过REITs产品退出。”

　　在一次业内闭门会议上，聂梅生提出了这一计划，并得到银监会和北京市金融工作局人士的认可。“我主张房地产基金要找到政策支持那个杠杆，推高房价肯定不行，先找到政策支持点，再来争取做一些事情。”聂梅生说。

　　在她看来，公租房是持有型房产，又有政策支持，恰恰适合基金进入。“许多城市实行保障房代建模式，将代建这一块拎出来，就是基金。”

　　这正是许多开发企业最为头疼的地方，即公租房建成后，如何出租和管理。聂梅生认为在大城市如京沪，若有一个专门机构来募集资金、参与管理，并非难事。

　　《关于加快公租房公共租赁住房的指导意见》(以下称意见)出台虽然是利好政策，但基金进入保障房领域的成功与否，最大的变数不在于政策，而是回报率。对高回报盛行的基金领域来说，保障房还只是张陌生的面孔。

　　聂梅生透露，其筹备的基金规模在100亿到300亿之间，投资者不超过200人，预期年收益率在5%~18%之间。

　　高回报的前提是优惠政策的落实。按照《意见》规定，地价为市场价格的50%~70%，这意味着容积率的成倍增长。“而且公租房用地免征城镇土地使用税，免征营业税和房产税，因此这个模型当中，只有所得税。”聂梅生说。

　　她同时透露，退出机制也已设计好三种方式：政府回购、市场出售和REITs退出。

　　考虑将基金引入保障房领域的还大有人在，首创集团总经理刘晓光涉足基金领域已超过10年，他也对此设想表现出浓厚兴趣，“核心是回报率，还要有一个固定的模型。”

　　金地总裁黄俊灿也对《财经国家周刊》记者表示，廉租房的REITs产品推出后，最理想状态是像香港那样能够上市，“能够把社会资金吸引和分流，追求稳定的租金回报，这是很好的方向。”(来源：《财经国家周刊》记者 魏洪磊)