深圳房价乍现松动 自住客入市良机已临?

　　尽管正处“史前最严厉调控”期，但是面对买或不买的选择，置业者的答案逐渐清晰。

　　市房地产研究中心的《2010年10月份深圳市房地产市场分析报告》近日公布，10月份全市新建商品住宅成交面积40.91万平方米，环比9月减少3.8%；二手房的成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%。

　　而市房地产研究中心认为，实际上10月份全市一二手房成交量分别萎缩了50%、70%。

　　“成交萎缩更多表明投资客已经清场。”有研究机构称，自住客置业热情依然活跃。而根据世华、中原三级市场反馈的信息来看，虽然成交量依旧，然而看房人数却在悄然增加。对比过往调控期动则三个月甚至半年的深度观望，这轮调控下置业者的反应无疑迅速许多。

　　上述官方报告也表明，10月份房价环比微降4.86%，有业内观点指出，房价松动正制造最佳的入市时机；而通胀隐忧，更是购置不动产的重磅理由。

　　房价续涨预期未变

　　刚刚卖掉梅林一套43平方米小户型的何先生一脸无奈，他说，本来不想放盘出售，但是无奈买家苦苦追逐，“本来今年4月份就以52万元卖给他，但刚好政策出台，对方的社保资料不齐，只能作罢。”7个月后，买家仍然有意购买，最终以56万成交，涨了4万块。

　　尽管多组数据表明“二次调控”后，深圳楼市的成交量猛跌，但是没有迹象表明自住客入市热情受到了调控的重创，仅仅是在冷淡数周后迅速回升，这与过往调控后动则三个月甚至半年的深度观望大相径庭。

　　“居住价值较高的楼盘，业主都不愿意放盘，偶尔放出一套，就非常抢手。”世华地产研究总监肖小平说，最近楼市出现了这样的新动态，无疑表示自住客的入市脚步在逐渐加快。而从目前深圳三级市场门店最多的中原、世华地产的市场信息来看，虽然成交量起色不大，然而有诚意的看房人数在增多，大约比一个月前增加了三成以上。

　　每逢调控期，置业者都需面对买或不买的选择，然而眼下大多数人都偏向于前者。在记者采访的个案中，多数购房者称房价滞涨已经达到了调控效果，不寄望未来房价大跌，对于关内成熟居住区域信心尤其充足。

　　中原地产市场总监王世界认为，房价上涨的预期并未消除。事实上目前的限购限贷普遍被认为是“短命”政策，预测在通胀压力得到初步控制后将退出，类似的市场观点很大程度影响了置业者的抉择。一方面置业者担心限购限贷取消后，房价将重回上升通道，甚至报复性上涨；同时渐行渐近的通胀压力，也让买房成为近乎唯一之选。

　　最佳入市时机出现

　　“跑赢CPI还远远不够，如果有一个指标来反映财富变化，这个指标就是M2。”国泰君安首席经济学家李迅雷接受媒体采访时称，M2指现金加上企业和居民存款，包含了社会的潜在购买力，最能准确衡量社会财富总量。

　　截至2010年8月，中国的M2规模达到了69万亿元，约为十年前的5.5倍，换而言之，个人财富在过去十年增幅没有超过5.5倍，那么意味着资产缩水。有机构计算各类投资品十年间的增幅后，例如，黄金的涨幅是350%、石油为200%，而上证指数累计十年甚至只涨了25%左右，仅有房地产是跑赢M2的为数不多的投资品。过去十年，全国房价平均累计涨幅超过500%，深圳无疑更高。

　　对于这样的测算，有十余年房产投资经验的安先生举双手赞同，他说，股票、基金和楼市都有接触，盈利的只有炒房。在售出几套小户型后，安先生手中积攒了近400万元现金，准备入手某重点中学附近的学位房。一方面是在限购令后精简购房名额，同时他认为学位房是除了资源性豪宅外，未来最看涨的楼市产品。

　　“在越来越明显的通胀压力前，房价滞涨等于下跌。”世联地产首席分析师王海斌坦言，对于自住客而言，最佳的买房时机已经显现，从现在开始应该密切关注楼市中的高性价比产品。他透露，年底前开发商一般都愿意拿出部分尾货来搞特价，这无疑是一个“抄底”的好时机。

　　自住客不应赌政策

　　实际上，每次楼市调控后置业者关心的总是房价将要跌多少，跌幅超过多少才可以入市？然而从本轮调控至今的种种迹象表明，这种押宝政策、对赌房价的心态，需要做出调整。

　　有专家建议，置业者不应依照房价跌幅来置业，而是在自己长期关注和喜爱的片区来淘房。同时还提醒自住客，谨慎看待自身的资金实力，在加息预期居高不下时，月供宜留有弹性，因为限贷而负债置业，无疑影响未来的生活计划。