预售金监管助推地产投资基金涨潮？

　　众所周知，住房金融体系包括按揭和预售制度两个方面，这是地产行业金融重要特征之一。两者的结合，使得房地产区别于其他一般制造业，具有了明显的金融属性。也正因为这个属性，每一次对于房地产行业金融调控的过程中，相关职能部门都会或多或少地运用到金融杠杆。从2009年出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确拿地首付不得低于50%，到2010年中国证监会内部暂停了还未通过审批的房地产企业A股借壳上市的审批程序；从央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，开始收紧信贷阀门，到时下的“禁购令”即不为三套房提供按揭贷款、预售金监管细则出台。每一次对于行业金融渠道的规范，都令开发企业如履薄冰。

　　即使是面对政府不断出台的金融政策和企业自身超高的负债压力，恐怕也没有几家企业愿意甘心乖乖降价就范，更多的企业则是开始寻找更为稳定和开放的融资渠道，以继续维持或推动企业发展。地产投资基金，也正是在这样的资金压力下，前所未有地成为更多开发商关注的热点。

　　但与几年前的“大撒把”不同，眼下的基金决策者们更多的却是观望。观望不等于停滞，而是寻找更好的项目和更好的投资收益。清科研究中心近日发布的《2010年第二季度中国企业并购市场研究报告》显示，房地产行业现在是国内并购最活跃的领域之一，共发生30起并购交易，涉及金额12.65亿美元，占比26.3%。其中，6月就完成了8起并购案例，并购金额达到6.42亿美元。这其中不乏企业之间的兼并，但同时也不可忽略的是投资基金作为幕后推手的力量。

　　投资基金出手的谨慎可以理解，但这种谨慎并不能遮掩其对于地产行业的热情。纵观中国经济，在近三十余年来一直保持着高速增长，国民生活水平不断提高，城市化进程的加速将为更多企业提供源源不断的买房大军。据相关机构预测，中国完成城市化大约还需要15年左右的时间，即在2025年前后，初步实现60%的城市化比率。而雄心勃勃的地方政府与房地产开发商也将在资本力量的推动下彻底改变中国城市的面貌。根据麦肯锡全球研究院的预测：在未来20年内，中国将建造400亿平方米的建筑面积，2万到5万栋超过30层楼的摩天大楼将在中国拔地而起——这样的规模，堪比10个纽约或20个伦敦的大楼数量。换句话说，中国房地产行业的上升期至少还有20年的曼妙光阴。

　　时下的风平浪静，实则是暗涛汹涌。毕竟往事已矣，昔日开发商的“不差钱”如今已经随着宏观调控中金融措施的不断加深而演变成为“就差钱”了。之所以很多地产投资基金在开发企业的狂热声中选择低调，一方面是小心翼翼，但更重要的是为了给公司争取下一步的合约砝码和投资收益。(记者 董家声)