杭州商品房预售资金监管细则出台

　　中新网杭州11月17日电(记者 夏毅 实习生 郦叶)继浙江省商品房预售资金监管暂行办法实施之后，《杭州市商品房预售资金监管实施细则》于今日出台。记者从杭州市房管局了解到，该实施细则共二十一条，对商品房预售资金监管协议的签订和报送、预售资金的收存和使用、监管账户的管理等方面都作出了详细的规定。而对于未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门将不予发放《商品房预售证》。

　　据了解，杭州市主城区2010年11月20日后受理预售的商品房项目，都按本细则实行预售资金监管。业内人士指出，该《细则》实行之后，开发商在预售金上的调用将受到限制，而整个市场也将得以规范，但对房价的影响并不明显。

　　“开发商将要适应这一新的游戏规则。”中国指数研究院杭州分院总监曹旭东表示，细则内容并不让他们感到意外，这也是为何在11月1日前有一批房产项目集中领出了预售证，也是提前得到了些《细则》的风声。

　　记者发现，《细则》将批准预售的商品房建设项目全部纳入预售资金监管对象范围，做到了一视同仁。《细则》规定，房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户，并且一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。此外，预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

　　同时《细则》指出，房地产开发企业或代理销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户，房地产开发企业不得直接收存购房款。按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途；分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

　　关于预售资金的使用，《细则》也有明确规定。房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管，按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

　　“这意味着，开发商只有结清项目的款项后，才能拿到全部的预售款。”对此，曹旭东表示，这将促使开发商在销售节点上加快推盘速度，而此前惯用的“捂盘”伎俩将明显弱化。但他也指出了一个潜伏的危机，“开发商回笼资金的速度会减慢，这样也会影响他们的拿地热情，从而影响市场整个的供应量，这是一个弊端。”

　　至于资金账户的管理，《细则》要求监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

　　房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。(完)