银行收紧开发贷款 能否改变房价高位运行困局？

　　近日一则关于“四大银行停止开发贷款”的消息搅动着房地产业内人士的心。有的银行站出来辟谣，有的银行则暗地里肯定，表面信息复杂但背后的信号明显：开发商从银行获得的贷款的确在“收紧”。

　　紧缩的银根是否会随着新的一年开始而放松？银行收紧开发贷款能否抓住此前飞涨的房价“野马”的缰绳？会否出现新一轮房地产企业的洗牌？记者对此展开调研。

　　银行开发贷款收紧 长期实行方能有效

　　此前为银行带来巨大收益的开发贷款在新政策中成了烫手山芋。

　　一位不愿意透露姓名的业内人士告诉记者，开发贷款往往与个人按揭贷款捆绑在一起，即银行为房地产开发商提供开发贷款后，开发商在卖楼的时候，优先推荐该家银行的个人按揭贷款。银行因此可以获得稳定的收益来源，也因此银行成为房地产泡沫的重要推手之一。

　　在新的房地产调控中，这一利益链条受到了规模的限制。一家大型国有银行的员工告诉记者，在新一轮房地产调控中，房地产开发贷款规模受到了限制。如果一家银行今年的开发贷款规模为１００亿元，１０月已经完成了１００亿元，就不能再放贷；但如果有开发商还了２０亿元，就又能腾出２０亿元的规模。

　　另一家大型国有银行的负责人则说，目前并没有收到停止开发贷款的通知。但是目前开发贷款实行规模限制、限额管理的方法，从业内消息判断可能是有些银行的贷款规模放完了。

　　长江证券房地产分析师苏雪晶说，限贷的政策长期实行才有可能成为“苦口良药”。如果属于阶段性短期政策，明年还正常放贷，那效果可以忽略不计；如果是长期政策，明年只要是房价上涨还继续限贷，那整体上对房地产市场会有较大影响，而且大开发商也可能受到波及。

　　限贷作用有限　开发商还会“暗度陈仓”

　　专家们普遍认为，与财大气粗的开发商博弈，仅仅实施限贷政策是不够的。

　　世联地产首席技术官黎振伟认为，目前开发商来自银行渠道的资金虽然紧张，但开发商有多元渠道，不可能全面限死。今年房价仍然很高，开发商回笼资金快，这是中国流动性泛滥带来的。开发商即使资金紧张，也可通过提价来消化成本，反而增加了购买者的负担。

　　苏雪晶认为，新政以来，开发商资金面虽然整体偏紧，但还没有出现资金断裂迹象和风险。现在房地产销售仍然火热，资金回笼快，量也大。从目前情况看，银行今年仍然正常放贷，甚至规模还超过２００８年。

　　专家们担忧，银行限制开发贷款自身动力不足，银行也可能出于自身效益的考虑帮助开发商“暗度陈仓”。黎振伟说：“开发商特别是国企，仍能通过其他项目渠道从银行贷款，这在行业内已经是公开秘密。”

　　此外，即使银行贷款收紧，还有很多民间资金从各种渠道进入房地产市场。“据我所知，有一些开发商以２０％—３０％的高利息从民间资金融资，这反而以高成本推高了房价。”黎振伟说。

　　华中科技大学国土资源与不动产研究中心主任卢新海说，限制发放开发贷款，中小型房地产企业的日子会很难过，拿地、拿钱是他们的主要工作，资金腾挪的余地较小。对大企业来说不重要，特别是上市企业，不会有大的影响。

　　“大企业有自己的资金来源，支撑半年没问题。特别是全国性的大型国企，可以上市融资，拿地方便，前不久还出了地王。大企业还可以拿出个别项目切一块与别人合资，回笼资金。一些大企业自己有银行股份和财务公司，他们也可以通过授信等方式，从内部其他项目转来资金。”卢新海说。

　　房价仍处高位　调控需整体跟进

　　房价高位运行的情况仍在持续。

　　１１月１５日，广州房管部门公布１０月房地产数据。１０月，广州市十区一手住宅交易面积为５３．７２万平方米，同比减少２．１％，环比增加１４．７％。由于交易登记时点相对于签约时点的滞后性，广州一手住宅交易登记面积仍呈现环比上升态势。１０月广州市十区一手住宅交易登记均价为１５０７２元／平方米，同比上升４９．６％，环比上升２９．８％。

　　因为广州实施限购令的时间晚于北京、深圳等城市，在房地产交易中出现了“限购令分水岭”。

　　１０月１５日，广州市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。广州房管局有关负责人说，限购政策对广州房地产市场影响明显。广州市十区在１０月１５日之后的连续十天里平均每日签约面积仅为２．４５万平方米，比９月份减少６．０％；限购政策发布之后，签约均价为１２０５６元／平方米，比９月份下降９．９％。

　　中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，从新政后的交易情况看，“政策洼地”效应明显。一线城市和一些二线城市交易量降低了，但绝大多数三线城市和部分二线城市交易量仍在上升。此外目前政策尚未触及另一个核心问题，流动性严重过剩，这会助吹房地产泡沫。

　　“地方短期政策，只会产生局部效果。比如一些地方限购，但其他地方没有，我现在武汉，这里没限购，房地产很热；而广州限购，佛山、东莞房地产仍然很热。调控的效果需要从总体上把握。”黎振伟说。

　　从年初的国十一条到九月底的房贷政策，国家的调控力度不断加大。各地也不断出台相应的政策，诸如限制住房面积和套数，提高商业贷款和公积金贷款利率，甚至限制商品房价格调升。如南京规定开发商在领取预售许可证之前，要去物价部门办理明码标价手续，申报价格在３个月内不得调高，３个月后需要调高的话须再次备案。

　　卢新海认为，领取预售许可证之前限制不涨价，不是限制房价，而是限制房价上调，政策层面是合适的，可行的，可以全面铺开。因为现在涨的是地价，而在领取预售许可证之前，开发成本是透明、可控制的，限制定价不涨可以做到补偿开发商，保证利润。

　　“限制商品房售价调升对房地产市场投机的调控力度更大。放弃政府自身的一定利益，采取限制房价上涨的更强有力的措施，是政府调控房地产市场无奈但却有效的选择。”卢新海说。（记者 黄玫、邱明）