限购下深圳别墅和公寓齐走俏 投资客大量退市

　　昨日，夕阳下的车公庙片区的众多商务公寓楼成为一道靓丽的城市风景。这里是深圳企业较为集中的地段之一。

　　一周以来，记者从市场了解到，在限贷限购的双重压力下，深圳楼市近期成交结构出现变化：从以往中等户型为成交主力的“纺锤型”成交结构，演变为中等户型滞销，别墅和公寓热销，形成中间小、两头大的“哑铃型”成交结构。

　　业内人士分析认为，这种“两头热”现象是市场初现理性的表现，投资客已大量退场。

　　别墅和公寓双双走俏

　　“相对中等户型遇冷，别墅和公寓热卖，一大一小‘两头热’，这在以前是难以看到的现象。”11月14日，几位与记者同行踩盘的营销总监表示，成交量较大的项目主要集中在龙岗和宝安区，且集中在几个低价入市的新开盘和价格降幅较大的低价盘。

　　他们所指的正是目前深圳楼市成交中的“两头热”现象：高端别墅成交较好，单价万元左右低价公寓也热销，而两万元以上的中等户型普通住宅的销售则较为冷清。

　　11月8日～14日，在全市成交前十名中，公寓和别墅最为抢眼，成为上榜次数最多的住宅品种。10月最后一周(10月25日～31日)，楼盘成交冠军居然是位于观澜的别墅项目和黄·观湖园，一周卖49套。

　　公寓中，商务公寓也受到了市场青睐。根据《深圳市城市规划标准与准则》关于“商业性办公用地”的范围解释，商业性办公用地包含商务公寓，商务公寓不在此次限购政策的调整范围之内。世华地产商业部的地铺反映，最近关注商务公寓物业的买家确实有增加，跟10月份相比，约增加了5%。卓越世纪中心、大中华国际金融中心、NEO企业大道等商务公寓的销售要比写字楼办公部分更贵，销售也更快，而龙岗中心城商务楼盘珠江广场计划在11月底推售其100多套的商务公寓，预期定价拟高达2万元/平方米，超过了楼盘本身的写字楼售价。

　　实力买房人“一步到位”

　　“不想再等了，我们各自准备了600多万元买别墅。”两位颇有实力的购房人告诉记者，他们经过考察发现，高端豪宅价格回调并不明显，而且自己又有这个居住需求。单单说房产税这块，以后第二套房可能征税，第一套买平面肯定不如买别墅，这样可以一步到位，免得以后再换别墅，也免得被征收房产税。

　　限购令下，购买改善型住房的需求开始愈加谨慎，购房者在选择买房时更是斟酌再三，而以别墅为代表的高端住宅眼下更受到众多实力购房者的青睐。深圳某跨国公司高管王先生表示，“本来打算买套城市公寓作为过渡，等将来家庭人口多了，再买套联排或者独栋别墅，但是现在限购令出台，我也正在考虑一步到位，把别墅置业计划提前。”

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，全市均价不跌反升，主要是高价楼盘仍然保持着一定量的成交，支撑起全市的整体价格。高价楼盘由于目标购买人群比较高端，资金较充裕，受到新政限贷、加息等的影响相对较小。此外，关外别墅的售价不高也是很多购房人选择的理由。比如，观湖园、御峰园双拼别墅500万起，和后海高层豪宅的价格差不多，叠加别墅和联排则更加便宜，套均价200万起。

　　投资客已大量退场

　　业内人士认为，“两头热”现象是深圳楼市初显理性的表现。“普通住宅以价格为导向，想卖得好必须降价；别墅项目不完全以价格为导向，但需要市场明朗化，豪宅的保值性让高端客户看到了入市的信心。”市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕表示。

　　中原地产最新统计数据指出，目前深圳二手房市场纯投资比例不足5%，低于过去几年正常市场的平均水平。

　　深圳中原地产总经理李耀智指出，过去，刚性需求根本竞争不过炒家；如今在政策的限制下，纯投资客少了很多，非理性上涨势头被压住了，市场总算进入较为理性、平稳的状态。别墅和低价楼盘的热销说明投资客已大量退场。他表示，去年很多实力较弱的投资客炒房都被套牢，现在市场上剩下的都是自住客，这让高低端用户的刚性需求得以释放。（陆剑伟）