监管预售款掐的是资金链 定会影响楼市走向预期

　　十月下旬，北京市住建委等三部门发布对商品房预售资金监督管理的办法(以下简称《办法》)，宣布自12月1日起，商品房预售资金必须全部存入监管专用账户，开发商不得直接收存。

　　《办法》的主要特点是，规范市场、并要保证预售资金优先用于工程建设，而不是让地产商再用来拿地。这对于保障购房人不会因地产商挪用购房款，导致房屋不能按时收楼，以及在此过程中相关权益的保护有正面作用。但地产商的营运资金被收紧，是显而易见的。

　　本轮楼市调控已近一年，在房屋的供应环节，监管部门一直重点调控和“特别关照”的，就是开发商的资金链条。

　　近10年来，地产业快速扩张，主要得益于1997年开始实行的住房制度改革与全面市场化和快速而持续的城镇化。同时，房地产业“卖楼花”的预售制度、以及银行业“按揭”制度深度介入与支持的“杠杆化”，放大了地产资金的开发能力、财富效应与银行、地产两大行业的风险。

　　地产商杠杆化经营的全套功夫，完全来自于香港同行，但内地地产商们将企业快速膨胀的这个秘笈应用和发挥到了极致。“资金链”和“杠杆化”经营，是地产商快速扩张和膨胀的不二法门。官方数据显示，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，预售资金占比高达25.9%。如此看来，北京市的这一招，显然是在针对地产商拿预售资金来盲目圈地、争夺地王等行为。

　　按照常理分析对预售资金监管，肯定会影响地产商和买卖双方对楼市未来走势的预期。从房屋供给的角度来看，则会对捂盘行为带来直接的现金流压力，会对在建楼盘的资金供应和质量、工程进度保证等带来正面作用，中长期来看，还将延缓及影响地产商的拿地、开发、扩张速度。因为流动性的影响和压力，地产商唯有降价以求快速销售回款，保证足够资金竣工。不少拖延开发周期的企业，也将会加快现有项目的开发，使得市场可能在短期增加大量供应。

　　在流动资金部分减少的前提下，地产商若想要维持之前的扩张速度，势必增加营运成本和代价，逼迫地产商必须要另寻资金出路，包括引入基金、信托、股权和债权式的融资，以及海外融资。

　　综合来看，监管预售房款会引发地产商现金流的进一步紧张。尽管这会给外界留下诸如行政干预过细的印象，但没有任何理由和证据去胡乱猜度，政府的相关部门必定要将地产商视作“假想敌”，必定要将其打入行业性亏损之境地。(钟林 知名财经专栏作家)