成交量出现震荡 武汉二手房市场购买力减弱

　　提要：新房市场的走势，往往会逐渐传导至二手房市场上。同样在遭遇限贷、加息等多重严控需求政策的影响下，武汉二手房市场在10月平稳度过后，本月虽有少数抢搭公积金贷款“末班车”的购房者，但市场已开始陆续降温。

　　市场购买力开始减弱

　　想买套成色不错婚房的职员小刘，前段时间在浏览各个中介的房源。他介绍，10月中旬的房交会期间就看过房，也登记过需求，但一直没有碰到合适的房子。小刘不明白，他已经把目标从新房降到二手房了，为什么买房还这么难。如今，他都有放弃的打算了。

　　记者了解到，目前让小刘这样的刚性需求客户买房难的主要原因是城区低总价的房源非常稀缺，次新房报价太高他们难以承受。汉口解放公园附近一家中介经纪人告诉记者，他们在房交会期间的确收到了大量的购房需求，但合适的房源不多。以解放公园片区为例，成色较新的二手房总价不逊新房，中小面积的二手房在经历上半年的一轮成交热潮后，已经很稀缺。如今，这家门店已经把寻找价位合适的二手房范围扩大到了后湖和百步亭片区。

　　亿房研究员王磊认为，在自住、改善以及投资等多样购房需求合力推动下，二手房市场虽出现价格持续上涨，但部分刚性需求购房者购买力开始减弱，表现为低总价可售房源稀缺且报价高、成交量明显减少，中高端房源成交较为活跃但涨幅回落。不过，目前市中心新盘源供应稀缺，而市民在市区置业的需求仍然比较旺盛，这给了房主坚定的“挺价”信心，在短时间内中心城区二手房价格仍然会向上。只有当新房市场进入冷清并传导至二手房市场后，市场需求会逐步减弱。那时候一些愿意将房屋变现的房主会抛出手中的房子，价格也会有一定的下降空间，市场即会进入盘整期。

　　成交量出现震荡

　　新政出台后的整个10月，武汉市二手住宅共成交了2912套，与9月相比减少了122套，跌幅为4.02%，平均每天成交量为94套。从成交区域来看，汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区的二手住宅成交量有所下降，占整成交量的45.54%。

　　进入本月第2周，武汉市二手住宅共成交了603套，与11月第1周相比减少了18套，跌幅为2.9%。

　　尽管“金九”成色不足，但许多业主欲借传统销售季节高位出手，导致该市二手房挂牌量剧增，且报价大多提升了3%-5%，议价空间收窄。然而，在疑似回暖态势下，改善型购房需求者、有实用投资需求者跃跃欲试。但购房需求被10月的武汉调控政策所压制，成交量出现震荡。如果房价再次出现明显反弹，或有新的调控措施出台，成交量会被压制。

　　另外，“新五条”一出后，异地房贷受冲击比较明显。记者了解到，武汉二手房客户至少流失两成。目前，二手房市场尤其外来人口比较集中的地区，外地客户购买欲望比较强。虽然4月份出台了“国十条”，但各个银行对省内购房客户还是网开一面的，甚至9月份省内购房客户比例还有所提高。但“新五条”彻底封死了异地买房，上周出台的公积金二套房贷收紧政策，虽导致二手房市场上一部分客户抢着成交，但市场成交增加不明显，预计公积金政策“落地”后，四季度成交量受影响较大。

　　中介行业“进出”频繁

　　近段时间，来自深圳中介巨头的中联地产多个新店开张，本土一些中介如中房网等机构也加快布点，虽然二手房市场降温，但一些中介进入市场抢食的步伐丝毫没停。

　　对一些有实力的中介机构来说，趁着行情不好实现快速扩张是个不错的想法，这个时候进入房租、人员等成本较低；经过一段时间的新店磨合，可以在明年春天传统旺季时抢得先机。一位中介机构负责人说。

　　的确，二手房市场对中介机构而言还是个“富矿”。统计显示，目前二手房经过中介经手的交易只占到67.24%，还有大量市场空间可为。而一些交易绕过中介的最主要原因，就是买卖双方对中介的诚信不认同。

　　也有人士因此认为，目前正是中介机构整顿的好时机。武汉目前有2000多家中介门店，从业者两三万人，但具有中介经纪人资质的不到10%。中介行业要想提高形象，更好地占有市场，必须尽快约束自己。日前，住建部相关官员透露，《房地产经纪管理办法》将于本周起进行讨论，这一守则将直接约束房产经纪欺骗客户；电话“轰炸”“业主，强行推销；签订阴阳合同，偷漏税款；盘剥买卖双方，违规赚差价……

　　办法的出台有望解决现在“只能管企业不能管人”的尴尬。

　　武汉中介行业协会相关人士认为，目前主管部门对中介行业并没有强制的管理手段，导致市场中大量不具备从业资格的中介机构存在，必须要有房地产中介机构资质审查程序的统一和强制性规定，让中介行业诚信度大大提高，才能促进行业的发展。(记者 黄振琳)