时评：银行业需重估房地产开发贷款风险

　　银监会通过对60家大型房企集团调研发现，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。

　　房地产业是个资金密集型的行业，因此财务杠杆通常比较高，一般房企的资产负债比例大致在60%-70%比较合理。不过这只是就通常状况而言的，如果之前房地产市场炒作比较过度的话，这个比例往往经不起泡沫破灭的冲击。

　　因为一旦泡沫破灭，房地产企业手中的房屋等资产的价格会出现大幅度的下跌，资产价值出现迅速缩水，从而资产负债率迅速的攀高。同时，一旦房地产市场的泡沫破灭，那么市场也会出现严厉的萧条即成交量出现冰冻的现象，因此房地产企业的现金流会很快枯竭，从而导致房企资金链断裂，出现大面积的破产现象，并把风险迅速的传递给银行，进而传递给整个社会。

　　值得注意的是，中国目前的房地产市场的泡沫已经很大，未来前景谁都没有清晰的定见。但是，对于中国的房地产企业的经营风险，更需要社会捏一把汗，因为房企手中的资产以土地为主，过去很长一段时间，许多房企就是利用自己拍得的土地去向银行抵押获得贷款。如果泡沫破灭，土地价值将比房屋价值下跌得更快更深，所以中国房地产的泡沫具有更高的危险性和脆弱性。而目前中国的各地都有把土地价格尽量拍高的冲动，土地财政屡破纪录，因此这种风险破灭后的破坏性很大。

　　但是，这种风险还没有受到金融机构的重视。在今年4-5月份的银行压力测试中，中国商业银行普遍表示结果很乐观。据报道，在对房地产贷款进行的压力测试中，容忍度最高的是民生银行，称假如房价下跌40%，也不会影响该行资产质量；农业银行的容忍度是房价下跌20%之后，房价每下跌1%，就会多形成1%的不良贷款；交通银行在房价下跌30%后，对开发商房贷不良率将上升0.8%，个人按揭不良率将上升0.9%，建行、工行与之类似。

　　然而现在的情况显示，在前述60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在两家以上法人银行获得授信的有426个，同时在五家以上法人银行获得授信的有90个；6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%；不少集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。因此，4-5月份的银行压力测试流于肤浅，测试结果可能离真实情况相距甚远。

　　正是由于压力测试的结果过于乐观，所以商业银行对于房企的风险防范背道而行。根据央行近日发布的《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。最新9月份的数据显示，房地产贷款新增额止跌回升，反弹至1385亿元。因此，银行的房地产开发贷款的风险累积得更大，捆绑得也越紧。

　　认识是行动的前提。由于中国房地产开发企业特殊的资产结构和复杂的治理与信贷关系，银行有必要重新认识中国房地产市场的特殊性，审视自己的房地产开发贷款面临的风险，部分银行有必要重新进行压力测试。只有在对于中国的房地产风险的性质有了清晰的认识，并且在压力测试中充分的披露了自己面临的开发贷款的风险以后，才能避免风险累积和越发捆绑的现象。(陈东海 上海 学者)