业内人士热议：预售资金监管 能管住地价吗？

　　近日新出炉的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》成为政府调控房地产市场的又一记重拳。在贷款环境被收紧、购房需求被限制的情况下，这一次受到调控影响的则是开发商视为命脉的现金流。在许多业内人士眼中，这一措施不但将在短期内对房地产供应量产生巨大影响，甚至也将对开发企业中期的战略布局产生作用。“不要小看这一管理办法，如果落实到位，甚至可以降低地价上涨的压力。”有业内人士作出了这样的判断。

　　●本期嘉宾●

　　房地产专家、首都经贸大学教授　邢亚平

　　天津中原董事总经理　殷则环

　　北京世联房地产顾问有限公司董事总经理　李岩

　　SOHO中国有限公司董事长　潘石屹

　　●对房价的影响

　　在政策调控的大背景下，政府近期新出的一系列政策都在拨动“房价”这根弦，而实行“预售资金监管”是否会影响房价呢？多数嘉宾认为，短期内不会对房价产生直接影响，但是从侧面会有助于房价的平稳。

　　邢亚平：预售资金监管对房价没有直接影响

　　房地产专家、首都经贸大学教授邢亚平认为，预售资金监管政策的出台对房价的影响不是直接性的，不能简单认为该项政策的出台会立刻对房价的涨跌产生直接影响。

　　邢亚平表示，预售资金监管制度实际上是规定预售资金的专款专用，要求预售资金优先用于该预售项目的工程建设上，不能用于拿地等其他用途。这项制度主要是保证预售项目的资金安全，防止烂尾房现象，保障消费者利益，同时也降低银行的信贷风险。开发商的资金链包括自有资金、银行贷款、建筑承包商垫资、预售资金等，预售资金监管政策只是对其资金链的一部分进行监管，只是众多房地产调控政策的因素之一，因此不能孤立地判断其对房价走势的影响。

　　“总体来说，从今年4月起推行的一系列调控政策来看，购房首付比例提高、三套房限制贷款这些政策对于降低房价的影响是直接的，而预售资金监管制度的出台对房价没有直接的影响”。

　　殷则环：不会对房价产生太大影响

　　天津中原董事总经理殷则环认为，从“预售资金监管”这一政策本身来讲，其对房价是不会起到直接作用的。

　　实施“预售资金监管”意味着在开发商已被收紧贷款的环境下，预售资金的管制必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。在市场层面，如果政策调整持续，市场进一步冷淡，或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应。这种情况将有利于价格的降低。但是，能否产生这种结果还取决于市场多方面合力的结果如何。仅从目前公布的信息来看，还不好判断。

　　潘石屹：能否降房价取决于土地供应

　　针对“预售资金监管”，SOHO中国有限公司董事长潘石屹则表达了另一种观点。他表示，预售资金监管办法实施后，首先的影响是土地价格会下降。如果地方政府想维持过去地价款的收入就要加大土地供应。所以，这次对房地产开发商资金监管的政策会不会导致房价下降，最核心是取决于地方政府的供地会不会增加。

　　●对土地价格的影响

　　诚如一些专业人士所言，“预售资金监管”这一措施原本是用来保证预售项目资金安全，防止项目烂尾的，其对房价并无直接影响。但是在房地产“滚动开发”的模式面前，这一措施却有可能从土地价格入手，成为规范地产市场的有力武器。

　　李岩：会有助缓解地价上涨压力

　　北京世联房地产顾问有限公司董事总经理李岩认为，“预售资金监管”本是控制项目开发资金风险的措施，但在现有的房地产开发模式之下，却可能起到规范预售资金使用，减少开发商盲目哄抬地价的现象，从而影响地价走向。

　　“从外地已开始实施的预售资金监管情况来看，开发商至少有三分之一以上的资金将会受到严格控制使用，根据规定只能用于工程建设等款项的支付。而在监管以前，这些资金中少的会有20%-30%，多的会有超过一半的预售资金都会成为开发商拍地的储备资金，从而使开发商在拍地时有更高的价格上限。而新措施实施后，能够从一定程度上限制开发商将资金挪作拿地或其他用途，降低出现土地泡沫的风险。

　　殷则环：对地价的影响取决于实施细则

　　对于土地价格的影响，殷则环认为会产生一定影响，但最终效果如何还取决于具体的实施细则。

　　“按照新规实施以后，到底有多少比例的资金会进入监管将会决定最终的效果。按照《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，开发企业应按照‘地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件’等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。而在现实操作中，建筑企业代为垫款施工的情况普遍存在，开发商与施工方如何约定、最终预售资金监管如何实施都将决定开发商的资金运转。假设开发商只有40%的资金被完全监管，另外60%在一定时间后回到开发商手中，那么开发商依然可能用这部分资金去购买土地。”

　　潘石屹：将使开发商购买土地的资金空前紧张

　　潘石屹表示，对房地产开发商预售资金的监管从本质上来说是为了防范风险，但像北京出台的将所有预售款都进行监管，其结果是开发商购买土地的资金空前紧张。

　　潘石屹认为，新出台的办法将房地产开发商所有预售资金都监管是不合理的，开发商本身就有一些合理支出需要用到预售资金。“开发商的土地款要一次性支付给政府，约占总数的50%，营业税要提前支付，土地增值税和所得税要预征，所有销售收入都被监管起来了，我预计在一年后开发商的资金会出奇紧张。事实上，监管目的是为了防止出现烂尾楼，只需监管建设资金就可以了。”

　　●对开发企业的影响

　　邢亚平：小开发商或许逐步退出一线市场

　　邢亚平表示，对于开发商来说，该制度主要对其现金流有直接的影响，而影响程度也会因企业规模不同而有所区别：对于规模大、实力较强的大型开发商影响程度较小，他们通常是全国布局，由于预售资金监管制度只在部分城市实行，所以大企业可以根据企业内部的整体资金调配计划进行资金平衡，因而对其影响不大，只是会使其适当减缓土地囤积速度，避免其快速、大规模地连续拿地。而规模中等、实力一般的中型开发商将会受到制约，有可能因为现金流动性差而发展进程减缓。影响最大的是规模较小、实力较弱的开发商，他们甚至有可能被迫逐步退出一线市场。

　　李岩：大开发商所受影响不大

　　李岩认为，预售资金监管措施对于规模不同的公司所起到的作用也是不同的：对于大型房地产企业来说，由于他们自有资金较多，融资信贷能力也很强，仅北京等部分城市的预售资金监管政策不会对他们形成大的影响，最多只会改变企业内部的资金流转。而对于中等开发商而言，缩小扩张步伐，谨慎拿地会是他们的选择之一。受影响最大的当数一些小的开发商，他们由于预售资金受控，再进入市场拿地的意愿会减弱，最有可能做的就是提高现有项目的售价，一方面获取更高的利润，另一方面也可以延缓销售速度，如果没有新的机会，最终可能会退出房地产领域。

　　此外李岩表示，“预售资金监管”在房地产业内较早前就已经有了预警，此次落实不会出乎人们的意料。“其实这是一个早就应该出台的规定，有些姗姗来迟。”李岩说。(卫东 林蔚然)