监管预售款能降低房价？

　　今年3月23日泰安、8月26日深圳、9月30日成都、10月1日浙江、10月25日北京五个地方，已经完成了对商品房预售款监管的明确规定。预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。现在大家都希望，监管预售金会勒紧开发商的钱袋子，最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。

　　预售款监管是否管用？真的能抓住房地产商的命脉吗？

　　山东省济南市于早在2005年9月就出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制等，但制度表现出来的作用并不明显。在近五年的时间里，济南的房价已经翻了一番。

　　其实，房价的高低是多种因素的结合体，牵涉到很多具体的因素。例如，宏观调控、土地供应、当地消费水平等，预售款的监管起到的作用不大。房价主要是开发商与购房者的博弈，虽然有政府政策影响，但是大批开发商的进入，加上较大的刚性需求，房价的升降趋势并不明朗。

　　监管商品房预售款对于资金充裕的开发商不会带来太大影响，因为这些企业本身有更多的融资渠道，而资金相对单薄的企业，则在扩张速度上将受到限制。这样会导致房地产企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

　　从另一个角度来看，预售款监管实质上已经对企业的内部管理进行干涉了，这不符合现代市场经济管理规则。从根本上来讲，房地产市场的问题在于市场制度不完善，但是房地产市场的调控不应该对企业的微观经营进行管理，而应采取调整市场制度和制度执行力度的措施。□谢逸枫 　　广东刀客地产顾问机构董事长/资深房地产专家