预售资金监管为调控再加压 短期迫使开发商降价

　　继限购令、加息之后，房地产调控再添砝码。10月25日，风闻已久的《商品房预售资金监督管理暂行办法》终于正式出台。该《办法》要求，自2010年12月1日起，预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金，预售资金严格按工程节点支取：地下结构完成、结构封顶、竣工验收等。业内人士认为，虽然预售资金监管并不会对房价下降造成直接影响，但是有力保障了预售项目的顺利完工，并能防止开发商利用预售资金囤地、炒股等行为，从长远看有利于房地产市场的规范，是此轮调控的深入体现。

　　资金监管收紧资金链

　　与坊间传言的监管预售资金是为了调控房价的观点不同，业内更多的观点认为这主要是为了防止开发商挪用预售资金，出现烂尾工程。

　　著名经济学家、中国管理科学研究院研究员李开发表示，该政策主要是为了让房地产开发商规范经营，防止转移资金，防止过度扩大市场，导致资金链太长。他指出，极个别开发商拿预售资金来多拿地，甚至炒股，参与炒房，当资金链出了问题，就会形成烂尾楼。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为，只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量，从而起到抑制房价的作用。如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以从“监管办法”角度看，对抑制房价来说并不是好事，我认为主要作用是防范金融风险。

　　但他指出，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度，因为监管办法的四个节点主要针对的是建安环节，但对北京、上海这样的大城市，建安支出只是很小的比例，土地成本甚至会占到支出的60%、70%，因此，“这个力度已经远远超过防范风险的力度，会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。”

　　由此可见，房地产企业的资金链将面临怎样的压力。

　　短期迫使开发商降价

　　“二次调控最有力的就是限购，而比限购更让开发商痛苦的，则是预售资金的监管。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，房企资金的构成有自有资金、银行信贷、商品房预售款、工程方垫资几个部分，其中商品房预售款项是连接其他几个环节中最关键的一环，通常可以在一个房企资金链条中达到40%的资金使用率。“也就是说，其实，房企用自己的资金拿地，用施工和供货商的资金盖房，银行贷款维持公司运营，而商品房的预收款则是提前把利润套现，从而使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。”

　　杨少锋认为，此次北京规定的预售资金监管使用，将立刻抽走一个房企将近40%的资金，房企将面临巨大的资金压力。他认为，开发商唯一的出路，就是顺应政策，调整房价，让虚高的房价回归真实的市场价值。