“限购令”被打擦边球 开发商隐瞒背后风险

　　上周日，北京的周先生突然接到一条奇怪短信：“新政到，限二套。第三套，全款要。投资限，资金闲，无门路，保值难。买宜品，不受限。可多套，可贷款。已现房，请抢先！”

　　这几句顺口溜让周先生颇为心动：第三套房还能贷款？哪有这样的好事？带着种种疑问，周先生来到了这个位于上地桥附近、名叫“宜品上层”的商住两用楼盘。

　　喧闹的销售大厅里，每张桌子旁都坐满了看房人。周先生一打听才知道，这些人和自己一样，都是冲着“不受限购令限制”而来的。

　　“我们的项目正好适合像您这样的人士。现在买什么能保值？只有买房子。您现在要是买一般的住宅有限制，一个家庭只能购一套；可是我们的项目是商住两用房，完全不受限购令的限制，您可以根据需要，买几套都可以，贷款也可以。”

　　售楼小姐热情的介绍说到了周先生的心坎里：自从北京出台“住房限购令”后，名下已拥有两套房产的周先生被归入“限购”行列。如果想再买房的话，他必须全款付清，不得贷款。

　　“限购令”一出台，像周先生这类手头有些闲钱的投资客的炒房之路无疑被完全堵住。“如果真的可以贷款购买商住两用房，我手头的闲钱就盘活了”，周先生说。

　　其实，像周先生这样的炒房客不在少数。“十一”黄金周前后北京陆续开盘的项目中，多个商住项目销售格外火爆。北京南二环附近一个名叫“嘉特美公馆”的项目，开盘第一天就售出了20%的商住两用房。

　　售楼小姐透露，有三分之一的买家是拥有多套房产的投资客。

　　耐人寻味的是，在当前房地产市场密集调控期，商住项目不仅成交量上涨，价格也呈现涨势。宜品上层10月的价格就比3月开盘时每平方米上涨1000元。“我们的房子有优势，越调控越涨。”售楼小姐得意地说。

　　这种商住两用房真的有优势吗？

　　我爱我家副总经理胡景辉说，5月北京出台的“限购令”明确每个家庭限购一套商品住宅房，商住两用房的确打了这一政策的“擦边球”。

　　然而，商住两用房的隐形成本却不容忽视：“商改住”房屋的产权只有40年(个别项目申请了综合立项产权可达50年)，电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，远高于住宅项目；在将推出的房产税政策中，商住两用房的税收可能要高于普通住宅。在贷款方面，上述两个商住两用房项目的贷款首付50%，贷款利率在基准利率基础上上浮10%。

　　北京商改住项目泛滥始于2007年，当时北京楼市住宅价格飙升，多个商业地带的住宅投资收益大大超过写字楼，出现了住宅、写字楼售价和租金的倒挂，大量土地性质为商业或公建的项目，被开发商以住宅形式开发。由于此类土地价格相对较低，此类项目成为市场中的“香饽饽”。目前，北京市场上打着高档公寓、酒店式公寓旗号的楼盘，很多都是此类“商改住”产品。

　　2010年5月，北京市住建委、发改委、规划委、国土局四部门联合颁布“商改住禁令”明确，从6月起酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。违规购买者，不能办房产证。

　　已经被明文禁止的商改住项目，为何能在市场上大行其道？业内人士介绍，这些项目多半是商改住禁令颁发前的市场遗留项目。

　　在当前楼市调控密集期，商住两用房以不受“限购令”限制为由炒作热卖，值得深思。胡景辉说，“这一现象说明，当前炒楼资金仍然汹涌。‘限购令’在堵住了部分炒楼资金的同时，也让一些人动脑筋找政策的漏洞。出台限购令的目的是减少楼市投机和炒作，一旦发现商住两用项目这样的政策盲点，有关部门将很快出台政策堵住漏洞。可以预见，投机商住两用项目的资金将面临监管风险。”

　　经过一番了解，周先生终于看清了商住两用房项目背后的陷阱：开发商只强调不受政策调控限制，却不向买房人说明背后的风险，明显是避重就轻！本报记者 海澜