专家:北京禁开发商直接收预售房款致其资金紧张

　　今后，北京购买住宅的预售款，将禁止开发商直接收取，而是全部存入专用账户，开发商不得随意提取，以此保证楼盘预售款优先用于工程建设。昨天，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。该办法将于12月1日起施行。

　　没专用账户不发预售许可证

　　根据《办法》，今后，每个预售的房地产开发项目都必须确定监管银行，如果是分期建设的，每一期只能确定一家监管银行。在人民银行的指导下，开发商可以自行选择监管的商业银行。

　　开发商要按照一个预售许可证对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并签订预售资金的监管协议。“没有确定监管银行或设立专用账户的，市住建委不发放预售许可证。”北京房地产协会副秘书长陈志说。

　　在商品房预售时，购房人不再将购房款直接交给开发商，而是必须存入这个专用账户中。“包括购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款，都要存入这个专用账户中。”陈志说。

　　限价房经适房执行相同制度

　　“账户中的资金，开发商是不能随意提取的。”陈志介绍，开发商要根据项目的建设方案和施工进度，编制该项目的用款计划，报住建委等部门审批。

　　《办法》中规定了4个节点，分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证，在这4个节点上，开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款，采购材料等费用。

　　“如果这个项目出现了问题，可能会影响到购房人利益的话，区县住建委会立即通知监管银行，暂停拨付专用账户中的资金，并启动应急措施，监督用这些资金完成这个项目的建设，把房子交到购房人手中。”陈志表示，涉及的问题包括：开发商存在违法违规行为导致工程停工；项目存在严重质量问题；项目未按期交付使用等。

　　此外，由于限价房、经适房也属于预售性质的住宅，因此《办法》中表示，限价房和经适房也要执行同样的资金监管制度。

　　- 解读

　　1 开发商如何支取预售款？

　　编制好用款计划，获批后，在4个节点可支取一定比例资金

　　陈志介绍，并非所有的预售款都必须在4个节点上支取，重点监管的是保证工程建设的资金。

　　“比如一个项目，它有10万平米，售价是每平米1万元。那么它的预售款一共就是10亿元。其中，政府会测算出这个项目的建设费用，比如每平米3000元，10万平米就是3亿元。”陈志说，一个楼盘的房子是逐渐卖出去的，购房款也是一个一个业主累积交的，当这个楼盘的专用账户中收取的预售款超过了3亿元，那么多余的部分，开发商就可以支取。在专用账户中累积的预售款没有达到3亿元时，开发商不能支取账户中的资金。

　　“这3亿元就是为了保证项目和配套设施能竣工交用的钱，”陈志表示，开发商要提取这些钱，会有一定的限制条件，首先要编制好用款的计划，而且这个计划必须合理。比如4个节点中，每个节点的用款比例必须合理。“因为一个项目，什么阶段要用多少钱，其实都有一定的规律，如果开发商申请的计划不合理，主管部门就不会批准。”陈志表示，开发商的用款计划被批准后，在每个节点提取时，还要提供相关材料，证明工程进度达到了这个节点，才能支取。

　　“这个政策的原则就是把钱管好，但不管死。既确保工程建设完成，也兼顾到开发商的资金使用率。”陈志表示。

　　2 开发商违规收款怎么办？

　　暂停其在北京所有开发项目的商品房预售，并计入企业信用信息系统

　　施行资金监管之后，如果开发商违规，直接收取预售款，或是不按规定支取专用账户的资金，将如何监管和处罚？

　　对此，陈志介绍说，按照新规，监管银行如果发现预售资金没有存入到专用账户时，将告知区县建设主管部门。同时，区县建设主管部门将对预售资金进入专用账户的情况进行监督，并对工程进度进行实地核查，调查开发商是否应该取款。“如果开发商被查实存在违法违规行为，将被责令限期改正，暂停其在北京所有开发项目的商品房预售，并将其违法违规行为公示，计入企业信用信息系统。”

　　3 开发商何时能取完资金？

　　只有在购房人可以单方办理房产证时，开发商才能取完所有资金

　　按照昨日出台的新规，在完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。

　　“也就是说，这个项目只有在购房人可以单方办理房产证时，开发商才能取完专用账户中所有的资金。”陈志说，只要在开发商交齐所有税费，这个项目的购房人才能办理房产证。以往，一些开发商由于资金紧张等原因，有可能会出现拖着不交税费的情况，甚至有一些开发商破产了。这就为业主们办理房产证带来了难题。“新规实施后，即便开发商破产或出现其他情况，也不会影响到购房人。”

　　陈志说，如果开发商违规，政府可以冻结其专用账户，用账户中剩余的资金来缴纳这些税费，保护购房人的利益。

　　- 影响

　　对于购房人

　　购房付款等环节手续无变化

　　新规定对购房人有什么影响？陈志表示，实施新规定后，购房人在购房、付款等环节手续和以往没有变化。“付款的方式没有变化，只是购房款直接划账到专用账户中。”

　　他透露，北京房地产交易管理网正在进行相关改进，将来购房人登录该网，在查询网签结果时，通过购房合同号，就可以查询到自己的购房款是否存入了专用账户中。

　　同时，市、区住建委也将公示已经批准预售项目的建设方案、工程进度等情况，购房人可以通过主管部门网站查询相关信息。

　　对于市场

　　近期开盘项目或明显增多

　　陈志表示，在新规定下，开发商如果要迅速拿到资金，必须在保证质量的前提下，加快项目的建设，加快项目的销售，不能囤地囤房，不能捂盘惜售，才能回笼资金。这将促进楼市供应量的增加，对稳定和下降房价产生作用。

　　陈志认为，由于新政将在12月1日起施行，此前拿到预售许可的项目可以不用资金监管，那么在这1个多月的时间里，很可能出现一些楼盘抢在新政前开盘预售。而且开发商由于希望预售房源迅速消化，可能会采取降价等促销措施。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰也认为，由于预售金监管的影响，开发商需要尽快变现，使预售款超出重点监管额度，才能更自主支配，因此部分项目抢在监管办法执行前促销不可避免。但他同时表示，预售金监管暂时不会明显影响土地市场。如果一企业确实想拿地，资金渠道很多，甚至可能通过企业间拆借来周转资金。另一方面，预售资金监管，一定程度上对土地价格回落也有好处，“竞争的人少了。”

　　中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则认为，近期北京将出现大量楼盘集中开盘，但不一定会出现降价。“开发商只要拿到了预售证，就可以躲避资金监管。我抢在之前开盘了，但也不一定急于销售，甚至可以先把价格定高一些，如果能卖出去更好。如果卖不出去，我再看看接下来的走势，是否需要降价。”

　　朝阳区一楼盘负责人则认为，工程建设费用在预售款或者说房价中比例很小，只重点监管这一部分对市场影响有限，“更多的是一种北京深化调控的信号意义”。

　　对于开发商

　　资金流紧缩防止囤地捂盘

　　陈志认为，新规定提醒了开发商，必须合理制定自己的用款计划，不能盲目过度地开发，不能采用挪用预售资金的方式，去开发其他项目。

　　中国房地产职业经理人联盟秘书长陈云峰则表示，新政将对开发商的资金产生巨大影响，并加速房地产行业的洗牌。“一些大的房企融资方式较多，项目较多，受到的影响还小一些。而一些中小房企，有的只开发一个项目，那么资金的压力就会骤增，也无力再开发新的项目。”

　　- 声音

　　北京华远集团总裁任志强在微博上表示，商品房预售资金监管会紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地捂盘和烂尾。但他同时反问说“会因此而增加后续的扩大生产和有效供给吗？”　

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹在微博上称：对房地产商来说是雪上加霜。　

　　购房人戴小姐：预售金要监管，开发商必须专款专用，这就等于是加了一个保险，防止开发商拖延，避免延期交房了。　

　　购房人魏先生：监管预售金会勒紧开发商的钱袋子。最近限制开发商资金渠道的政策挺多的，真希望这些政策叠加在一起，能让房价降一降。 本版采写/本报记者 马力 张旭 张家齐