资金链突遇加息“大考”民营房企或掀抛售潮

　　突如其来的加息让开发商资金链面临大考。《每日经济新闻》记者发现，在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“最受伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。

　　应对加息早有准备？

　　富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波在10月19日加息当晚对《每日经济新闻》记者分析，一些意识到加息周期可能到来的开发商，近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。同时，会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。

　　其实这种做法早在一年前就存在了。中原地产（中国）研究院研究经理刘渊昨日向《每日经济新闻》记者提供了一组数据，真实地反映了各家大型房地产商在今年上半年所作出的战略调整。

　　根据刘渊提供的数据，今年上半年除了万科和中海两家行业龙头外，保利、绿城、富力等其他房地产商6月末所掌握的现金额都比去年同期大幅增长。除了万科，以及去年基本没拿地的富力和复地外，今年十大地产标杆企业中的其他七家房企前9月购地金额全部较2009年大幅下跌。

　　其中，尤以雅居乐、金地、绿城等民营房企的表现最为明显：截至9月份，雅居乐仅花了12亿元买地，只占到去年买地金额的1/10出头；金地的买地金额也只有32亿元，不到去年全年的1/6。

　　与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。

　　龙湖地产的一位分析人士介绍说，很多房地产公司实际上早已预判到今年的经济形势，因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。

　　数据显示，相比于去年同期，今年的土地价格要“合理”许多，但在各地土地出让金额创历史新高的同时，大型开发商的购地金额却不增反减。

　　刘渊说，今年年初各家房地产企业制订的融资计划实际完成率很低，这让很多依靠外部融资才能拿地的开发商遇到了不小的困境。根据他的介绍，除少数国有房企还能继续从银行获得贷款外，大部分公司只能向海外发债，或者通过发行信托计划融资。而发行信托的融资计划正变得越来越困难，可以发行海外债券的又只有少数房企，开发商不得不依靠销售回款维持正常的需求。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。

　　降价套现保资金链或“流行”

　　相比于民营房地产企业，国有和海外房企受到加息以及可能出现的加息周期影响较小，他们甚至仍然有希望获得成本比较低的借款资金。

　　根据易居中国对华润、富力等六家大型房地产公司2009年年报的调研，央企的无抵押贷款比例明显高于富力、碧桂园等民营企业。根据易居研究院的数据，招商地产的无抵押贷款占到了所有贷款的97%，华润也占到了89%，而碧桂园只有3%。

　　数据显示，类似华润、招商、保利等房地产公司，可以大量获得来自母公司的担保贷款和信用贷款。以华润为例，截至2009年年末，来自母公司的担保贷款达到135.5亿元，而抵押贷款数却为零。和华润的情况类似，招商地产的担保贷款超过34亿元，信用贷款45亿多，而抵押贷款却不足3亿元。

　　大量无抵押贷款的存在，使得开发商即使遭遇货币收紧等政策环境，也依然有机会从银行获取高额贷款，解决资金链问题。

　　与大陆房地产开发企业相比，来自海外的开发商或投资机构，受到加息影响更小。上海宏辉置业有限公司执行董事吴宗霖昨日就向《每日经济新闻》记者表示，即使大陆进入加息周期，他们准备在大陆26个主要城市发展写字楼的计划也不会变更。因为作为台湾上市公司，他们的资金主要来自台湾，不受大陆加息任何影响。

　　上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，由于目前多个国家和地区都执行宽松货币政策，此次央行的加息，将令境外进一步加大对中国的加息预期，并吸引更多的热钱流入内地，为在内地的外资开发商和基金提供更多的“弹药”。

　　一家民营房地产企业的营销负责人昨日表示，会不惜余力地完成剩余的销售任务，争取更多的套现资金，以确保资金链绝对安全。

　　正略钧策管理咨询顾问邓宇明也认为，在融资成本增加的大背景下，会有更多的开发商通过降价促销、加强融资等方法予以应对。

　　刘渊对此表示：“最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。”