税收政策牵一发而动全身 房产税面临三问

　　对于风传的房产税将要推出的消息，闫明并没有表现出太多的兴奋。

　　作为三套房子的拥有者，从事法律工作的闫明对当前楼市调控每一个政策的出台都极其关注，房产税是他最近研究的重点。

　　“就像汽车的养路费改为燃油税一样，最后倒霉的是每个车主，房产税可能也一样，每个购房者并没有得到什么好处。”闫明对记者说。

　　在闫明看来，房产税的开征可能会进一步加重置业者负担，从而推高房价。“很明显，房产税征收之后，一些豪宅的持有人不会在乎，而对于大部分中低收入居民来说，一笔房产税无疑会对生活造成影响。”闫明对记者说。

　　尽管闫明对房产税的开征并不乐观，但种种迹象表明，房产税的推出已经渐行渐近。

　　9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人在答记者问时表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。

　　10月7日晚，上海出台房地产调控细则，虽然传闻中的房产税并没有如期推出，但是上海房管局在文件中称将做好房产税改革试点的各项准备工作，房产税改革终于出现在了官方的正式文件中。此前，多个地方包括重庆、广州、杭州、成都等都已经开始着手在税务系统进行房地产税的征计培训。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日也对媒体表示，房产税改革是“十二五”期间的重要议题。“再过几个月就将进入‘十二五’，房产税改革试点已经到了‘论月数’的时候”。

　　但是，在房产税推出的呼声中，也有声音质疑:房产税出台真的能抑制高房价吗？房产税出台真的能为地方政府带来一个稳定的主体税种，从而改变“土地财政”吗？房产税出台真的准备好了吗？

　　-能抑制高房价吗？

　　业内专家预计，房产税开征的推广将对各地楼市产生深远影响，如果能够对第三套以上住宅征收重税，将彻底改变投资房产的收益预期，从而有利于遏制房价过快上涨。

　　一直以来，房产税被推崇为控制房价的“核武器”，事实真的如此吗？

　　“即使房产税真的推出了，在当前大部分投资者对房地产市场的良好预期下，也不会起到多少抑制的作用。”闫明对记者说。

　　闫明分析，目前炒房者和投资房产的人，主要目的是为了财产的保值和增值。“在目前通货膨胀率实际上超过3%、而房价上涨动辄每年超过10%的幅度来看，即使房产税税率高达1%，也无法起到阻止炒房和投资房产的作用。”

　　在闫明看来，增加持有者的成本，但不可能从终端的产品上让其价格下降，不足以调控市场降温。

　　甚至还可能出现坏的情况。在闫明看来，在把房产税当做压住房价上涨的最后一根救命稻草的情况下，一旦房产税真的出台，可能出现相反的情况。“市场可能形成主要控制房价的政策都已经出尽的认识，房屋价格的上涨将会出现更加强烈的势头。控制房价将是更加困难重重。”

　　“参考国际物业税0.8%-1.2%的标准，房产税征收0.3%-0.4%当属合理，100万价值的房产每年增加3000-4000元的成本，但该部分的成本极容易转嫁至租金上。”上海乘星行销服务机构总经理李骁认为，房产税出台，将大幅度推高房屋租金。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰也认为，现在大家对房产税的期望值有些高过头了，对房产税的效果也有些夸张。“实际上房产税开征达不到那么大的作用，在很多征收房产税的国家里，照样有房地产泡沫。在短期之内，可能对房价上涨有一定的抑制作用，但长期来看，一些投资客可能还是会囤房。”

　　中原地产市场研究部总监王世界也表示，房产税与房价之间没有直接联系，房价涨跌主要还看供求关系，如果房价上涨预期不改变，房价上涨的收益超过持有成本的增加，房产税的作用就难以显现。

　　-能改变“土地财政”吗？

　　在众多业内人士看来，开征房产税，将使得地方政府改变“土地财政”的老路，不再扛着市场的名义接二连三催生“新地王”，而地方政府因为无法通过卖地而获得的预期收益，则通过新税种来予以弥补。

　　财政部统计显示，2008年中国城镇房地产税收入为680.4亿元，2009年该税种税收为803.64亿元，约占当年度全国财政收入总额的2.9%。地方政府的“增收空间”和征缴动力均可见一斑。

　　房产税规模会有多大？在目前税率、房产保有量等数据尚缺的状况下根本无从计算。但公认的是，这是一个巨额的数字，有媒体估算为年逾千亿。

　　从这一程度上来说，开征房产税，一方面给了市场良好的信号，一方面也安抚了地方政府。国家发改委国土开发与地区经济研究所副所长肖金成认为房产税有两大主要作用，一是对房产的持有环节进行调节，二是对于地方财政增加一项税收。在此之前，国家发改委财政金融司有关负责人就表示，“这个税种的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。”

　　开征房产税真的能改变地方政府的“土地财政”吗？推动房产税开征是为稳定中国房地产业出谋划策，还是仅仅为地方政府吸金？

　　“如果开征的主要意图在于增加地方收入，那么房产税收不可能取代土地出让金，进而让地方政府摆脱对‘土地财政’的依赖。”闫明对记者说。

　　在闫明看来，如果不理清地方政府职能，不改革土地出让制度，地方政府该高价卖地的还会高价卖地，因为，“没人会嫌钱扎手。”

　　更重要的是，开征房产税也不大可能取代原本附着在房产市场上的其他几十种税费。“开征意味着政府从房产市场获得了更多的收入，这个收入不可能凭空产生，而只会以抬高市场成本为代价，并最终体现在房价上。”闫明对记者说。

　　所以，闫明认为，若以增收为主要目的开征房产税，令人担忧的结果就是，政府收入增加了，但房价不仅没能得到抑制，反而助推了房价。因此，控制房价，要跳出加税的误区，通过改革土地出让金制度、减少交易环节的税费、扩大供应等手段，才能达到目的。

　　-准备好了吗？

　　虽然房产税改革思路已定，但在改革方向及操作手法上目前尚无定论。观察人士指出，房产税扩征至住宅领域要变成现实，关键要解决房产评估和有效甄别征税对象两大难题。关于房产税改革的探讨和尝试，主要也是解决这两大难题。

　　正如清华大学房地产研究所所长刘洪玉所说:“房产税改革是一项长期的制度建设。”因之影响重大，拥有多套住房的投资者是否会将税负转嫁给买家，便成为不少人的忧虑。毕竟一种税收政策能够发挥多大的作用，关键取决于税负的最终承担者是谁。

　　“在我国全面开征“房地产税”的条件还不成熟，但是，我们可以在一部分城市开始试点，对开发商囤积土地、捂盘惜售，个人持有多套住宅、购置商铺出租、炒买炒卖房地产的行为开征房产税，取得经验后再逐步推向全国。”中央财经大学财税研究院客座教授刘玉章对记者说。

　　北京大学政府管理与产业发展研究院执行院长阎雨指出，对于房产税的开征一定要谨慎考证，以免后患。他指出，税收改革是一个系统工程，需要做的工作还有很多，不仅是技术问题。

　　“推行房产税要遵循渐进原则，理清征税范围和目标，否则就会导致重税，进而增加住房成本，加剧社会矛盾。在房产税试点初期要避免带来社会震荡，各方面阻力越少越好。否则，税收没增加多少，反倒引发更多的社会矛盾和不公平现象。”阎雨说。

　　多方面信息显示，各地对于房产税开征工作的准备基本停留在硬件方面，而对于征税范围和目标、差别化税收的可能性和方法、房价评估的公允性、房产税转嫁的可能性等一系列软件方面，无论是地方讨论还是各部委的消息透露，都表明似乎还远远没有经过充分的论证。

　　“房产税征收要考虑各种可能性，做好充足的准备工作。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰表示，税收政策牵一发而动全身，所以“务必要权衡利弊，谨慎决策”。