楼市新政策催热商业地产 警惕过度炒作带来泡沫 (2)

　　盲目出手暗藏风险

　　商铺投资因其长期增值的空间和短期固定的租金收益，引得不少人追捧，但业内人士也表示，商铺投资的风险远远大于住宅投资，一旦决策失误有可能导致血本无归。

　　“最近几年，在一些交通便利和商业氛围比较成熟的地段，商铺升值的幅度是有目共睹的，这种增值的趋势在上海、广州、深圳等一线城市表现得尤其明显。但并不是投资商铺即可很快获利，甚至不一定获利。从这些年商铺投资的情况来看，其风险性要远远高于住房投资。”合富辉煌(中国)山东公司市场研究总监许传明说。

　　记者采访了解到，目前国内商铺投资主要分为返租、代租等形式。其中返租是投资者在购买商铺后，由开发商承租回去，并统一对外出租，代租则由投资者购买商铺后交由开发商代为出租。在获利方式上，前者签署购房合同后便可从开发商处获得固定的年租金收益，后者则需要等待承租者上门后确定年收益。

　　济南一家房地产公司的销售人员就向记者承诺，购买一套面积85平方米，总价400余万元的商铺后，便可将这套商铺返租给开发商两年时间，并可获取每年20万元的租金收益。

　　许传明认为，返租其实是一种开发商常用的促销手段，投资者在购买商铺时，不少开发商实际上已经将返租期间的租金算入售房价格中。“一些投资者往往被商铺的高收益迷惑，认为在投资前两年即可获得稳定的收益，但实际上开发商通过‘朝三暮四’的倒换，最后的成本仍由投资者自己承担。”

　　山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说：“商铺有着区别于住宅的显著特点。一般而言，住宅投资可以在两三年内达到一定的升值预期后出手，但是商铺需要一个培育周期，这和周边的商业氛围以及所从事的商业类型都有着密切的关系，很多商铺在七八年后才能获得较好的收益。而且，如果选择的商铺位置不好或商业氛围较差，甚至很长一段时间都无法获得像样的收益。”

　　不过，对于商业地产受热捧，业内人士认为有其必然性。“住房投资因调控限制了一些人的投资，但庞大的社会闲散资金必然寻找另外一个出口，而且商铺、酒店式公寓并不在新政调控范围内，既没有限购措施，而且贷款首付和利率都相当于二套房贷。”许传明说。