沪楼市又闻惊雷 新开楼盘售价只能降不能涨？(2)

　　抑房价效果难测

　　尽管上海部分楼盘的确已经失去了通过网上房地产主动上调售价的权限，但不少房地产业内人士认为，这并不代表开发商彻底失去了涨价权。

　　“很有可能只是针对部分报价过于离谱的开发商。”方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘认为，一些开发商的报价可能明显高于周边，而被监管部门限制其继续涨价，因此才对外透露上海市房管部门只允许他们降价，不允许他们涨价。而如果他们的定价能够合理一些，甚至明显低于市场平均价格，上海市相关部门应该不会限制他们上调价格的权限。

　　但即使不让房地产开发商提高网上的销售参考价格，也不一定能够完全抑制房价的上涨。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，即使网上房地产限制了开发商上调售价的权利，但开发商依然可以虚报高房价，然后再打折销售的方法“变相”涨价。

　　卫明不动产营销智库总经理蔡为民也认为，通过网上房地产限制开发商涨价的做法，只能是在楼市的成交淡季才能产生作用。一旦成交放量，开发商们确实有非常大的可能性通过虚报高价，而后给出大幅价格折让的方法完成变相涨价。

　　事实上，上海市房管部门对上述开发商可能采用虚报价格而变相涨价的做法早有预见。比如对那些售价明显高出周边很多的楼盘，要求其说明定价理由；对于定价理由不充分的楼盘将暂缓给予预售许可证。而在10月7日出台的沪版“12条”楼市细则中更进一步规定，对售价明显高于上一年度同区域平均成交价格一倍以上的楼盘，以5%的比例预征土地增值税。

　　但是，业内人士仍然认为，上述措施尚不足以完全抑制开发商的涨价行为。“没有开发商会因为多征土地增值税而不去涨价的。”蔡为民表示。

　　中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也认为，上海限制开发商涨价权限的做法，更多是为了向市场传递将深入调控房地产的决心，其作用更多是体现在“吓阻”性质上，希望能借此使市场重新恢复平稳，并进一步抑制投机客和投资者进入楼市。但这一做法对房价的抑制作用仍然是短期的，宋会雍认为，仅仅依靠这一做法，要中长期抑制房价很难。

　　“通胀因素仍然会使大量的资金进入到楼市。”尹伯成认为，真正要抑制房价还是要出台房地产税等比较厉害的 “武器”。“不能老是只听到传闻，而没有看到‘靴子落地’。”记者 杨羚强