限购时代每个家庭要用好手中唯一的购房指标

　　限购时代 每个家庭要用好手中唯一的购房指标

　　根据以往经验来看，每一次调控都会使一些上家产生动摇选择抛房，并且在成交价上会有一定的让步，所以每逢调控往往就是买家买二手便宜房的绝佳机会，而且不用对跳价的情况“提心吊胆”。

　　近日上海出台的“暂定一个家庭只能新购一套商品住房”的楼市二次调控细则，虽然没有打消普通市民的购房念头和热情，也留给了广大改善型住房需求者以一定的空间，但是这一楼市新政带来的变局是可以预见的。

　　“每一次楼市调控其实是出手买房的大好机会，越来越多的购房者明白了这个道理。”多数市民已经开始盘算，如何利用好这一次短期内仅有的购房机会，充分挑选最符合自己经济条件的商品房。本报记者近日兵分三路，通过实地采访，去看一看“限购时代”的内环二手房地产市场，究竟有了什么样的变化，有需求的家庭是可以出手，还是选择再观望。

　　本报首席记者 薄继东 记者 徐可奇 吴华

　　动向

　　有投资客低价抛房

　　“虽然调控一波接着一波，但如果有性价比高的便宜二手房挂牌的话，还是会有不少下家主动找上来。”中原地产浦东张杨路上一家门店的业务员陈先生对记者表示，大家对房价长期看涨的预期还是没变，只不过房价在短期内受二次调控影响会有小的波动。

　　中介业务员陈先生介绍，虽然早就听说楼市要面临二次调控，此前预计要等到今年底明年初的时候才会出新措施，但实际上抢在“十一”之前就推出，这多少有些出乎中介方面的意料。部分购房者感受到上海楼市在9月份重新量价齐升的压力，原本已经打算在10月赶紧买房，但是二次调控使他们又回到了暂时观望的状态中。

　　“但一些下家很聪明地借调控来和上家讨价还价。”中介业务员陈先生表示，根据以往经验来看，每一次调控都会使一些上家产生动摇选择抛房，并且在成交价上会有一定的让步，所以每逢调控往往就是买家买二手便宜房的绝佳机会，而且不用对跳价的情况“提心吊胆”。例如，最近有个别投资客抛房的挂牌价在300万左右，低于市场行情约20万，很快就会有不少下家根据网上公布的信息，主动找中介谈预约看房。

　　买的方向

　　浦东 花木洋泾有便宜房可寻

　　“如果你打算在浦东的内环内淘二手便宜房，那么可以考虑花木和洋泾这两大板块靠近内环线的小区。”21世纪不动产的张经理对记者表示，浦东目前最核心的地段当然是陆家嘴板块，但是那里的房价高高在上，不是普通购房者所能承受。

　　从性价比来看，花木和洋泾两大板块的地理位置都处于内环以内，离市中心较近，而且附近有多条地铁交通线方便出行，商业、学校和医院等生活配套设施经过近几年发展也比较齐全，最重要的是房价要比陆家嘴亲民不少。

　　中介张经理向记者介绍，花木板块内上海绿城小区最近有少量急抛的二手便宜房，单价为每平米31000出头，而周边小区的房价平均在每平米35000到36000。上海绿城小区的房龄是2004建成，靠近杨高路这条浦东的主干道，距离世纪公园这个“天然大氧吧”也较近，周围有地铁4号线和6号线。目前越来越多的在陆家嘴工作的金融行业人士在上海绿城置业，因此该小区的房价仍有上涨空间，值得考虑。

　　“洋泾板块处于浦东大道和张杨路这两条主干道之间，无论是自驾车还是坐地铁6号线到陆家嘴都只需要15分钟左右。”中介张经理表示，例如该板块的名门世家小区是在2000年左右建成，所以平均房价在每平米24000到25000。虽然该小区房龄较长，但是房价要比周边房龄在5年以内的小区低4000-5000元/平方米，适合自住的购房者。另外该小区邻近市重点中学，所以还算学区房。

　　零陵路万体馆区域 中高档小区不过4万元

　　该区域紧邻徐家汇商业圈，生活设施齐全，交通便利，居住环境较好，附近拥有轨道交通1号、3号和4号线站点。这里的次新房多为2000年及2000年之后建造的，近两年才盖的楼盘很少，小区定位中档偏上，房屋外立面基本都贴有墙砖，看上去不像有7-8年房龄的房子。缺点是栋间距及中心花园略小。

　　记者采集了创世纪花园、汇翠花园、电影华苑、鑫国家园和上影公寓等数个次新小区的急售房源信息，发现该区域次新二手房的挂牌价格(不含税费)大致在每平方米32000-38000元之间，个别房源要价30000元或40000元。太平洋房屋徐汇店的戴先生向记者介绍说，周边楼盘的售价一般在36000-38000元/平方米。

　　杨树浦路兰州路区域 房价快速攀升仍有洼地

　　该区域紧邻杨浦大桥，沿江一带工厂和老房子较多，没有成熟的大型商业区，公交线路较少，居住环境相对较差，一点也没有内环线内的感觉，但得益于渔人码头的建设，近来其房价也出现了快速攀升之势，人们对该区域的未来充满憧憬。

　　记者收集了双喜家园、申润江涛苑和平盛苑等次新小区的房价数据，并实地考察了圣骊河滨苑和广杭苑两小区的三处急售房源，发现该区域的房价水平大致在每平方米27000-33000元之间。如：一套位于圣骊河滨苑14层(总高33层)104平方米的二房二厅一卫房源(能看到黄浦江和东方明珠)要价348万元，折合33461元/平方米；另一套同样在14层(总高28层)的160平方米的三房二厅二卫房源要价445万元，折合27812元/平方米。

　　闸北 不超3万地铁房

　　在闸北区内环附近，记者选取了地铁一号线中山北路站附近的几个楼盘进行调查。据中介介绍，这里2001年以后建成的几个小区均价目前普遍在到手价每平米约合2.5万到2.7万之间。

　　这里也是比较成熟的生活区，菜场、公交、医院等设施一应俱全。

　　离地铁站比较近的北美枫情竣工于2003年，既有高层，也有多层。记者从中介处了解到，该小区目前的均价大约在每平方米2.5-2.6万元。不过，中介强调说，这个均价是指房东的到手价。

　　离地铁站距离稍微远一点的锦福公寓房龄也比较新，中介表示该小区的均价和北美枫情大致接近，也在每平方米2.5-2.6万左右。

　　2007年左右建成的次新房紫兰苑的房价较这两个小区略高，目前均价大约每平方米2.6-2.7万元。

　　一位中介告诉记者，这一带的房价很稳定。从4月份宏观调控以来，未见什么明显的起落。现在上海的“限购令”等细则出台，不少买家和卖家都表示要观望一段时间。买家认为调控政策频繁出台，房价有下降空间；而卖家则认为，现在行情难判，可以先出租一段时间，等待买方的需求积压。总之，新一轮的博弈或又将拉开。

　　长宁 中山公园周边仍具吸引力

　　记者走访了长宁区内环附近靠近中山公园的几个楼盘，发现这里的小区均价全部在3万以上。

　　这几个楼盘都介于地铁中山公园站和内环高架之间，靠近地铁二、三、四号线，距离轨道交通的距离都在1公里以内，交通很便利。加上这一带位于中山公园商圈，周边有家乐福、乐购等卖场，医院、银行等设施配套也都很齐全，是比较成熟的社区。

　　虽然对同样的小区，几家中介的报价略有不同，但记者综合几家中介的报价发现，该板块内，2002年建成的中山公寓目前均价在每平方米3.2-3.5万左右，房龄更新一点、距离地铁也更近一点的圣约翰名邸则在3.6-3.8万之间。次新房城宁花苑小区较小，所以较少有房源出来，出来的均价也基本在3.7万-3.9万之间。

　　总体来看，记者调查的几个小区的房屋总价，两房的总价基本在350万以上，三房的总价则普遍在400万以上。对于“限购令”产生的影响，一位中介告诉记者，因为时间较短，还没有明显体现出来，但是他仍认为交通方便的内环地段，房价没有很大的下跌空间。还有的中介则表示，目前市场的观望气氛重新集聚，接下来究竟会怎么样还很难判断。

　　杨浦 沿大连路还有低于2万的房子

　　“杨浦区内环以内的区域面积本来就很小，目前虽然还没有发展，但是大连路附近的楼盘将来还是有很大的升值空间。”中原地产杨浦区一家门店的客户经理李先生介绍，在大连路附近的小区买房，驾车通过大连路隧道到陆家嘴只需要10到15分钟，而且附近还有地铁4号线，交通相当便捷。

　　中介人士李经理表示，以大连路附近的保利公寓的二手房为例，房屋是2004年时建成，目前均价只有每平米19000左右，不到两万的单价在内环内可谓很少见。虽然该小区周围现在欠缺商业设施，但是从未来大力发展北外滩的角度看还有很大发展空间，预计房价应该可以上涨到每平米23000左右，相当于有15%的升值空间。

　　“杨浦内环的一些二手房均价甚至比中环和外环的还低，应该说具备了一定投资价值。”中介人士李经理表示，购房者在杨浦内环内区域买房，需要有足够的眼光和一定的耐心，而目前在调控的市场环境下正有机会。

　　普雄路武宁新村区域 一个小区差价近万元

　　该区域紧邻中山北路内环线，距曹家渡商业圈有一段路程，但生活设施齐全，交通便利，居住环境较好，附近拥有轨道交通3号、4号和11号线站点。这里规模最大的次新楼盘要数新湖明珠城了。因占地面积大，小区分三期开发，建筑时间跨越2003年到2008年。普雄路上的逸流公寓也分两期开发，从2003年造到了2008年。

　　记者重点对新湖明珠城、逸流公寓、绿地世家、世纪同乐和上海春天等次新小区进行了数据采集，结果发现该区域次新二手房的挂牌价格(不含税费)大致在每平方米31000-35000元之间。汉昌房产东新路店的陈先生告诉记者，新湖明珠城的售价落差很大，接近轨道交通3号和4号线的房源售价不足3万元，而位置好的带装修的房屋售价则在4万元以上。