中央再出楼市调控重拳 利于打击外地投资投机者(2)

　　-专家解读

　　力度明显比以往更加严格

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这次细则再次重申各地要严格落实“国十条”，并督促各地出台落实的细则，首次提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，力度明显比以往更加严格。

　　新政首次提及查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。

　　利于打击外地投资投机者

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，这两条是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。“对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。

　　调控对象已转向刚需群体

　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，对首付款加至三成的改变说明这次政策调控的对象已经从投资群体转向了刚需群体。4月份以来的调控使得绝大多数投资型买家已经离场，现在市场主体就是刚需，其中尤以首次置业为主。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。对暂时无法买房的群体，其住房问题主要由公租房来解决。这表明政府正在逐步完善租赁和购买相结合的住房体系的建设。

　　张大伟表示，目前贷款购房占二手房及商品房总量为5-6成。其中首套房占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付。

　　新政表明政府调控楼市决心

　　在范小冲看来，这次出台的政策基本都是国十条的重申，并没有太多新的政策，但表明了政府对调控楼市的决心。“从政策出台形式，到内容表述，都非常强烈地表明政府对楼市的调控决心之坚决”，“近期市场出现了对调控效果质疑、认为调控再次成‘空调’的言论，这一轮政策就是要彻底打消这些言论，表明政府将坚定不移地把楼市调控执行下去，将有效地抑制当下出现的楼市成交量上升、部分城市房价上涨的苗头”。

　　张大伟认为，第二轮调控是在刚需的期待、炒房客及开发商的忐忑中提前到来的，相比之前大家预料的出台房产税等，本次政策依然保有了悬念，预留了后手，各方面都比4月的政策更加严格，但也留存了几个问题，如执行时间、执行期限、各地如何出台细则等。

　　房屋租赁市场价格很难上涨

　　中原地产三级市场研究总监张大伟认为，此轮新政对二手房市场的影响主要是可能改变业主和购房者的心理预期，而且政策提及了将对契税、纳税额做调查及调整。“政府的坚定表态将会打消部分业主意图提价的心理，同时使得部分意欲近期入市的购房者再度观望。”

　　因此，张大伟认为市场成交量很可能会跌到新政后最低的6-7月份不足万套的状态，而且价格也应该出现再次下调趋势。

　　对租赁市场，他认为将逐步平稳下调，“到时候，买房的人观望，卖房的人卖不掉只能出租，租金很难上涨。”