二手房买卖中介公司“把戏”多 媒体点评三案例

　　今年下半年，北京市一中院审理了一批二手房中介公司与客户纠纷案。其中的案例说明二手房市场确实需要规范。

　　案例一：中介合同欺诈

　　张先生通过房产中介公司的代理，就魏先生某地下室的使用权签订了《房屋使用权转让协议书》。合同约定转让费为22万元，中介公司收取服务佣金6600元，并负责陪同双方到房管所办理过户手续、全程见证双方的交易过程。合同签订后，张先生按约定支付了转让费及买卖服务佣金，但房产中介公司与魏先生却迟迟不予办理过户手续。经了解，该地下室魏先生根本没有所有权。张先生认为魏先生与中介公司构成欺诈，诉至法院要求撤销转让协议，返还费用。

　　说法：

　　根据《合同法》第54条规定：因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，魏先生明知其出售的房屋未取得相应的房屋使用权证书，还以办理房屋使用权过户作为合同基本条款，致使张先生在违背真实意思的情况下，签订了合同并给付了购房款，魏先生的行为构成合同欺诈。中介公司作为专业机构，应当告知张先生该房屋无法完成过户的交易风险，存在重大过错应承担责任。

　　案例二：中介霸王条款

　　小董与中介公司签订看房确认书：中介公司将某房屋推荐给小董，在此次看房前，无其他经纪机构向小董推荐该房屋；如果小董与出卖人私下完成交易，或接受了其他房产经纪公司提供的房屋信息后又通过第三人进行交易的，小董仍应按本协议的约定向中介公司支付佣金和5万元违约金。小董签完确认书看房后，通过另一经纪公司以较低的价格购买了此房屋，原中介公司以小董违约为由将其告上法庭。

　　说法：

　　中介公司提供的格式合同约定，只要客户经其介绍看房后，不管通过其他任何途径完成交易，必须向其支付中介费或更高数额的违约金，这在客观上将居间行为与是否通过居间服务促成合同的成立、交易的完成相剥离，造成中介和看房人之间权利义务的失衡，属于霸王条款，有违诚实信用原则。法院审理认为，中介公司提供的确认书仅是对客户看房的记录，不能因客户进行了一次看房行为，就剥夺了针对该房屋选择其他服务机构为其提供服务的权利，小董有权通过其他中介机构以更低的成交价和中介费完成交易。

　　案例三：中介不当得利

　　何女士欲购买房屋一套，与中介公司签订了《房屋购买居间委托协议》。合同约定中介公司居间服务存在瑕疵，致使何女士未能取得房屋产权的，中介公司收取的居间服务报酬应予以退还。

　　同日，何女士与房屋出卖人张某在中介公司签订了《存量房屋买卖合同》。合同签订之前中介公司告知何女士，张某未将房屋贷款抵押解除。次日，何女士与中介公司签署《过户/贷款服务确认书》，何女士向中介公司交纳各种费用1.9万元。后由于该房屋无法办理过户和贷款，何女士以中介公司居间服务存在瑕疵为由诉至法院，要求中介公司返还服务费1.9万元。中介公司辩称：公司已促成何女士与房屋出卖人签订合同，完成了居间合同义务，何女士应支付居间报酬。

　　说法：

　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。

　　本案中，何女士与中介公司就居间服务费进行了细化，包括居间服务报酬、过户服务费及贷款服务费三项费用。中介公司为何女士及房屋出卖人张某提供了订立合同的媒介服务，促成何女士与张某订立《存量房屋买卖合同》，何女士作为委托方应向中介公司支付居间服务报酬。

　　中介公司同时收取了过户服务费及贷款服务费，但因《存量房屋买卖合同》不能继续履行，中介公司并未向何女士提供过户及贷款服务，该费用为不当利益，中介公司应予退还。