楼市调控紧盯房价变化 (2)

　　国家发改委在公布36个城市房价时曾指出：从7月份的房价变化看，一线城市房地产市场量跌价滞，房价走势趋稳，对市场变化反应较为灵敏的存量房价格出现回落。但近期部分二、三线城市新建商品房价有所上涨，多数城市平稳，部分城市涨幅较大。

　　由此看来，房价不跌，则调控不止。问题的关键是，房价跌多少才能让中央满意？这其实是无法量化的，但还是可以有些大概的衡量目标。上一轮全国房价下跌，从2008年8月至2009年2月，全国70个城市房价指数连续7个月环比下跌，虽然每个月的跌幅都没超过0.5%，累计跌幅只有1.9%，但已达到国家不愿承受的程度。当然，彼时国家更担心宏观经济过度低迷。

　　若以此类推，在当前宏观经济增幅正在下滑，而回落速度不可能超过2008年下半年和2009年一季度的情况下，国家可以忍受或希望70个城市房价环比下跌半年左右，也即跌至明年一季度，这样基本就能达到预期目标了。至于跌幅，按照我国房地产市场的现状，不可能出现较大跌幅，累计环比跌幅达到2%左右就差不多了。

　　当然，必须考虑区域差异性。本轮调控主要是抑制部分房价过高、房价上涨过快的城市，所以就房价指数而言，一线城市的跌幅应明显大于全国平均水平。7月份70个城市房价环比持平，而上海则下跌0.6%，反映出一线城市和部分二线城市的房价调整幅度大于其它城市。若以同质楼盘价格相衡量，全国住宅价格应出现10%左右的跌幅，而高房价城市则应出现20%左右的跌幅，才能算得上基本达到调控目标。近几个月商业银行反复进行房价下跌30%的压力测试，从一个侧面说明了中央意图。

　　所以，至明年一季度之前，一线城市和部分二线城市的房价应该有所下跌，房地产调控才有可能松动。如果接下来几个月，房价不跌反涨，则极有可能招致新的调控政策的打压。比如，近段时间，国家发改委、重庆市、上海市等皆有研究推出房产税的媒体报道，这就是很重要的一个“备用政策”。