房价不降天理难容 调控新政蓄势待发

　　楼市博弈的关键期，中央高层再次表明调控的决心。

　　此间观察家指出，在历经半年严厉调控之后，在进入10月这一半年“窗口期”时若房价依然高价坚挺，则实属“天理不容”。所谓“天理”，其一为中央政府一以贯之的调控决心；其二为广大民众对天价楼市的汹涌民意；其三为房地产行业特殊运行周期。无论是否“金九银十”，是到了虚高的房价松动的时候了。

　　在近日召开的达沃斯经济论坛上，国务院总理温家宝再次强调稳定房价，抑制投资投机性需求，将完善土地、财税、金融等政策，加快建立长效机制。与此同时，针对外界有关楼市调控会误伤国内经济的质疑，国家统计局局长马建堂此间明确回应，房地产的调控对中国经济不会产生重大影响；而国际货币基金组织特别顾问朱民也指出，国内房地产金融没有形成系统性风险。

　　楼市调控声声急，市场却是另一番景象。8月份，全国各地楼市开始出现量价齐升的转暖迹象，进入9月回暖态势愈加明显。以北京为例，截至14日，北京期房网签中的住宅成交5244套，已经占到8月成交量的94%。但成交量的回暖难掩房价仍在高位运行的态势。最新公布的数据显示，北京9月拟开盘的项目中，开盘价格也屡创新高。这也难怪，在北京16日开幕的秋季房展会上，有市民直呼房价太疯狂了，仍如海市蜃楼般不可及。

　　击碎楼市调控质疑

　　国内的楼市调控再次成为达沃斯论坛热议的焦点。

　　温家宝在论坛开幕式的致辞中表示，住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。“我们要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制，抑制投资投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，加快保障性住房的建设，发展公共租赁住房，促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。”

　　在中央高层重申稳定房价的同时，马建堂也首次明确表示，房地产的调控对中国经济不会产生重大影响，因为中国房地产业占中国GDP的比重不是很高。

　　自4月楼市新政出台以来，有关楼市调控是否会影响国内经济，进而导致二次探底的争议就不绝于耳，调控中也始终存有的“楼市调控已到位”、“不宜再出政策”等各式杂音。而上一轮的楼市调控，也正是由于全球金融危机的爆发，导致国内经济增速放缓而中途“折戟”的。

　　对于有关调控可能会引发国内金融风险的质疑。朱民也指出，中国对房地产整体的银行贷款只有21万亿元人民币左右，占整个贷款的比重大概是19%。同时，相对于国内25万亿元的居民存款，居民抵押贷款仅是5.6万亿元。“从银行贷款这个意义上说，它并不占很高的比重，房地产金融没有形成系统性风险。”

　　此前交通银行发布的中报称，该行新一轮房贷压力测试结果显示，即使在房价下降50%的情况下，交行对公房贷(开发贷款)的不良率仅增加1.6%，对私房贷(按揭贷款)的不良率仅增加1.2%。该行负责人表示，这说明即使在极端情况下，不良贷款率受到的影响有限，房贷的总体风险可控。

　　低价热销难掩高位运行

　　而刚刚过去的8月，尽管调控政策依然维持从紧状态，但随着部分刚性需求的释放，各地楼市普遍出现了环比成交回升的现象，逐渐走出了7月的楼市低谷。国家统计局数据显示，8月当月，全国商品房销售面积和销售额环比分别增长6.5%和15.2%。

　　进入9月，楼市回暖也愈加明显。以北京为例，根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至14日，北京新建住宅期房网签总成交量达到了6355套，其中住宅5244套，已经占到8月成交量的94%。除去经济适用房和限价房外的期房住宅总成交量为3641套，超过上月八成的成交量。根据统计，期房及现房住宅合计成交量4323套，也已达到8月的78.4%。

　　而二手房方面，全市网签成交量为7263套，其中住宅成交6797套，分别占到上月成交量的52%和53%。

　　“虽然最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量在地量上的反弹，这些数据的调整，更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调而仓促入市。”中原地产市场部人士分析认为。根据统计，新政后取得预售许可证的住宅项目签约率仅为44.7%，其中九成项目的成交价低于预期价格，大部分都低于10%-20%，差价最高的近40%。但值得注意的是，数据同时显示，仍有31个楼盘此间呈零成交。这意味着，楼市并非真正“回暖”，房价仍有可能在高位运行，还并未达到调控预期。

　　数据也再次印证“回暖”中的房价假象。根据中原地产最新统计数据，9月北京市预计开盘项目大幅提高，但开盘价格也屡创新高。比如位于王府井核心地段的豪宅项目霞公府，均价高达11万/平方米的高端公寓，一举刷新了北京高端房价纪录；位于朝阳公园西侧的公园地产Park北京，虽然体量不大，但据消息人士透露其价格也将达到60000-80000元/平方米。除此之外，远洋万和城、禧瑞都等传统豪宅项目推出的后期，价格也仍然保持在高位，价格弱市不弱的特征明显。

　　调控新政蓄势待发

　　在市场出现量升价未降“回暖”假象的同时，楼市调控的政策层面仍在逐步发力，首当其冲的是对开发商资金链的收紧。

　　虽然三大行澄清了开发贷停贷的传闻，但开发商的贷款却已趋严。多家大型房地产开发商公司表示，目前他们的贷款没有受到很明显的影响，但相关的贷款审批异常严格。其中，又以中小型开发商受此影响最大。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流，不得不转向民间高利贷。与此同时，在北京等地的个人按揭贷款也再度收紧，八成银行已取消首套房七折利率，现在都在八五折左右。

　　而此前北京拟出台商品房预售款监管的政策，目前的征求意见阶段也已结束，有望近日出炉，将规定开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。

　　据国家统计局的数据显示，1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，但国内贷款、定金和预收款以及个人按揭贷款的增速在放缓，企业自筹资金的比例也再次超过50%的增幅。

　　社会特别关注的房产税也渐行渐近。9月7日，工业和信息化部发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性。其中，要选择好房产税征收政策出台的合适时机。而这也是近一个月来，明确提及房产税征收的第三个部委。上月底，发改委相关负责人表示，继续推进房产税改革。随后，财政部部长谢旭人在向全国人大作报告时也表示，下半年的一项重要工作就是研究完善合理引导个人住房消费的税收政策。这被业内解读为，若本轮调控尚未达到预期的效果，房产税的开征将不可避免。

　　“目前有些地方房价还是存在偏高的问题，中央调控的政策肯定还会继续下去。”中国房地产协会副会长朱中一建议，在对投机、投资行为进行遏制的同时，也要考虑夹心层的问题，通过建造公租房来满足老百姓有房的目标；另外，一些制度也要完善，包括商品房预售以及土地征收税的预算方面。见习记者 石俊