"曲线房贷"线路大追踪 购房者钻空子各种"套贷"(3)

　　三 为投资买房假离婚

　　房贷方式：假离婚，未贷款一方占有原房产，另一方再买二套

　　风险提示：不少银行要求必须离婚三个月或半年以上才能申请首套房贷。最严重的后果是偷鸡不成蚀把米，假离婚成了真离婚。

　　“我们是瞒着父母去办离婚的。”最先提出离婚买房的朱先生，坦言自己的策略是在极其秘密的情况下实施的。“最近看通胀这么厉害，在加上前面基金赚了点钱。我们就想投资房子。我有过贷款，但是我爱人没有。我就想，如果离婚，她再买不就是首套住房了吗。那就可以享受首套贷款的优惠，首付少，利率低。”

　　由于朱先生和妻子乔小姐新投资的这套房子总价不低，因此，当乔小姐房贷按首套来算后，两人确实省下了一笔数目不小的钱。“有几十万吧，反正对我们来说不是一个小数字。”不过，虽然已经复婚了，乔女士还是觉得有些不爽，甚至有点担心。“钱是省下了不少，但总感觉心里不太舒服。怎么好好地自己就成离过婚的人了呢？如果让父母知道了，我们估计都要被骂了，搞不好会产生家庭矛盾。”

　　“只要是办下来了，即使再复婚，一般银行也不会再去追究的。”对于假离婚贷款的购房行为，一位资深银行人士表示， “因为对于银行而言，款已经放出去了，再收回来必然会有损失。”不过，这位人士同时也透露，由于政策趋紧，各家银行的规定各不相同。“有的银行已经要求必须离婚三个月或半年以上，才能申请房贷。当然，实际操作上可能不会这么严格。”

　　-《扬子楼市》调查

　　对于假离婚买房，江苏泓远律师事务所刁前进律师提醒说，从法律上来说其实并不存在假离婚的说法。“夫妻双方即使就是为了各种目的而办理离婚或结婚手续，其做法也是真实存在的，受到法律保护。”据此，刁前进认为，假离婚后引发新的经济或感情问题，最后假戏真做，就得不偿失了。“如果拥有房产的一方不愿意复婚，那没有拥有房产的一方可谓是人财两空。”这是最可怕的结果。

　　刁前进认为，“假离婚”的现象说明：政策还存在不足之处。“有些情况确实是忽视了每个家庭的特殊住房情况和要求，误伤了改善型购房者，比如人均居住面积较低的家庭，购买第二套改善性住房却无法申请优惠贷款；而另一些，则让炒房客有机可乘。”对此，刁前进建议，应该用更细化、更人性化的政策规定来避免这种“假离婚”现象。

　　四 以公司名义贷款买房

　　房贷方式：小企业主以自己公司的名义贷款买房

　　风险提示：贷款期限较短，银行审核更严，对公贷款多数不允许买房

　　年近40的张先生经过多年的打拼，目前名下有三套房和一家规模不小的广告公司，资产比一般的同龄人要多不少。近期，他打算再买一套房，一方面因为今年楼市调整，他看中的品牌楼盘开盘价比原来的市场预期低了不少，张先生认为这是买入的好时机，另一方面，买过多套房子的张先生这几年来也对房子的升值能力深有体会。但售楼人员问过他的家庭住房情况后告诉他，现在南京有部分银行已经出台了三套房停贷政策，即便能够办理的银行，以他的情况贷款的话首付比例和贷款利率都得大幅提高，基本都要承担基准利率的1.2倍—1.5倍。

　　银行收紧个人房贷，让张先生很郁闷。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名义贷款买房啊。”张先生赶紧咨询了几家银行，果真发现有银行可以操作，工作人员告诉他公司贷款买房的政策是可贷七成、1.15倍的利率，虽然贷款期限只有10年，不过张先生觉得相比之下还是可以为他省下不少利息。

　　-《扬子楼市》调查

　　像张先生这样想以公司名义贷款买房的情况多不多呢？笔者咨询了南京市多家银行，得到的答复大都是不行，一家商业银行河西分行的工作人员表示，公司贷款买房的话对房子的性质有要求，只能是写字楼或商住楼，可以贷到五成，利率上浮10%。另一家商业银行城中分行的房贷经理表示，这种情况他还从没有碰到过，不过请示过银行领导后他表示可以操作，可贷七成，不过利率要提高1.15倍，年限是10年。

　　中信银行贵宾理财中心理财经理顾夕林表示，通常银行对于公司贷款的审核要比个人贷款更严格，对于公司的总体状况、未来成长性以及购买房产的用途都有一定的要求，“比如你的注册资金只有50万，那么银行是不可能贷给你100万的”。另一家银行的客户经理也提醒买房人，大多数银行的对公贷款都是用于支持公司的发展，是不允许用来买房的，所以这种贷款方式对于一般购房者来说可操作性不大。

　　五 以亲朋好友名义贷款买房

　　房贷方式：与未贷过款的亲朋好友联名买房，让对方做主贷人，获得首套房贷款

　　风险提示：极易产生房产纠纷，最后可能“两败俱伤”

　　新政之后，楼盘的优惠幅度日益见涨，手上闲钱不少的张女士心动不已，她看中的城东某楼盘打完折每平方米优惠了近千元，此时不买更待何时。不过，张女士手头已经有两套住房，再买就是三套房。

　　置业顾问给她出主意，可以与没买过房的亲戚联名买，让亲戚来做主贷人。张女士是外地人，在南京也没有符合这样条件的亲戚，思来想去，张女士想到了密友小王，小王是本地人，住在父母家，男友早就买好了婚房，近期也没有买房计划，即使要买也有公积金。张女士和小王一商量，小王也没有过多犹豫就同意了。大家私下签订了一个协议，对房子的真正归属做了详细约定。不久，贷款也批下来了，由于小王属于首次购房，不但首付三成，利率还能享受8.5折的优惠，张女士开心之余给了小王几千块的感谢费，皆大欢喜。张女士说，“等领房产证的时候，在产权证上约定自己出资99%，小王出资1%，产权证办下来以后，再把小王的份额过户到自己名下，付的税费也很少，有了出资约定万一有变化也不怕的。”

　　-《扬子楼市》调查

　　笔者在采访中发现，像张女士这样联名买房的情况确实存在，“这样的情况在我们这个楼盘也有，不过两个不相干的人合买的比较少，一般是亲戚之间合买比较常见，毕竟是一两百万的房子，万一有纠纷就不好办了。”城中某高档楼盘的售楼顾问说。南京房管局房管科相关工作人员表示，最近也发现有联名买房的人来办理过户。

　　江苏高的律师事务所律师宋辉表示，这种借名买房行为对实际买房人和名义产权人来说都存在极大法律风险，在名义产权人领取房产证，直至房屋产权过户至实际买房人期间，名义产权人对外负有债务且无法清偿时，该房屋则有可能被法院依法查封或拍卖。而对于名义产权人来说，一旦实际买房人还贷不及时，名义产权人不但存在债务风险，甚至会在银行征信系统中留有不良记录，对其今后购房、贷款等均会产生不利影响。

　　最后，宋律师指出，规避国家政策的借名买房合同在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能会被法院认定为是以“合法形式掩盖非法目的”，因而被认定为无效合同。房屋产权仍归名义产权人所有，实际买房人的房屋产权不受法律保护，实际买房人只能请求名义产权人返还购房款，而不能要求继续履行合同。