业内人士称：四季度北京房价井喷 成交量将上扬

　　四季度楼市走势如何，恐怕是如今从买房人到开发商最想寻找答案却总也困惑无解的话题。什么时候是买房的最佳时机？年末房价是否还会下跌？北京青年报《广厦时代》通过近半年来的市场表现及权威机构调查数据，遴选出目前市场变化特征，结合行业专家观点，针对2010年四季度楼市的发展变化进行分析，提出观点，期待给买房人以辅助性建议。而随着供应量选择面的持续扩大，开发商资金压力和出货压力不断增加，专家们为四季度楼市把脉后得出结论，概括成八个字：成交上扬，降价可期。

　　●市场分析●

　　●成交趋热市场信心逐渐恢复

　　四季度楼市面临两极分化

　　今年4月份之后，北京楼市急剧缩量，成交均价一度跌破2万元/平方米关口，而8月房地产市场却出现反市场周期的价量双升，在“金九银十”到来之际更是画出了上扬曲线。据亚豪机构统计显示，已经到来的“金九”预计有近30个项目开盘，之后的四季度，目前也有20余个项目明确表示择机入市，其中近半为纯新项目首次开盘。

　　从购房需求来看，市场表现好的项目分为两类，一类是位于五环以外区域，针对刚性需求，户型紧凑、价格低于周边项目，突出性价比的郊区楼盘，另一类是位于中心城区或景观资源周边，针对投资性客户，户型阔朗、居住舒适度高的豪宅。针对刚性需求的高性价比楼盘为楼市贡献了销量，但并没有拉低8月的整体市场成交均价，其原因就在于豪宅销量的增长。据亚豪机构统计显示，8月北京别墅成交了267套，环比7月增加了84套，增幅超过四成，单价突破4万元的豪宅成交了216套，环比增加74套。豪宅成交量的增加提升了成交均价，可以看到，正是目前楼市购房需求产生分化的二元结构特点造成了8月价量双升的市场局面。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，已近年末，一些开发商出于销售业绩压力和资金回笼的考虑，开始加速出货，虽然近期成交量出现筑底反弹，购房需求开始升温，但是成交量集中在少数低于购房人心理价位开盘或资源稀缺性项目，8月成交排名前10位的楼盘占据了市场成交总量的超过五成就充分印证了一点，而大部分项目还处于量缩价滞局面。

　　●城市高端住宅价格相对坚挺

　　郊区普通住宅仍将为降价先导

　　四季度，市场放量供应，以及纯新盘的增加将会改善这一局面。当前纯新盘普遍低价开盘，而市场供应的放大、项目间竞争的加剧，则更加有利于房价破冰，因此降价将会开始由纯新盘向在售的老项目逐步传导，特别是五环以外、存量供应大的区域，房价有望率先跳水。但是，不同项目针对的客户群不同，客户消费观念的差异性决定着不同类型楼盘的价格走向，进而对整体市场价格产生阶段性作用。

　　专家认为，地处五环以内的城市核心区以及郊区占据了景观资源的项目，稀缺性决定了物业的保值升值能力，更易获得投资型购房人的认同，需求增加之下预计价格仍在一段时间内保持坚挺。由此可见，郊区楼盘的低价竞争与豪宅价格稳中有升，这两类不同类型楼盘在当前市场形势下的价格涨跌变化不同，造成了整体市场房价保持相对稳定。