一块土地闲置的背后：地方政府等三方卷入其中(2)

　　隐秘的回报率

　　此前曝光的那份名单显示，新世界的这块地应该在2005年2月开工，并于2007年3月30日竣工。在媒体曝光之前，该地块尚无动工迹象。

　　《中国新闻周刊》记者在一份招商资料中发现，此地曾经计划在2007年4月开工建设，并预计2009年建成，“目前该项目已完成拆迁”。这至少说明，李秀云一家的拆迁纷争，并不能成为困扰开发商的真正难题。

　　眼下，囤地坐收土地增值收益，使得开发商已被推向风口浪尖，社会各界纷纷算出地价飙升多少倍进行讨伐。2009年的年报也显示，新世界中国地产目前持作发展或发展中的物业总建筑面积已经达到2577万平方米，其中只有250多万平方米目前处于 “发展中”，仅占总量的一成多，有89%以上的物业目前仍然是“规划中”。

　　但《中国新闻周刊》记者从不同渠道采访到的业内人士均认为，新世界“捂地”的可能性不大。“他是绝对不会囤那些地的。”一位业内高层告诉《中国新闻周刊》，“大开发商很少有意囤地，只要有钱就绝对不会去囤，囤地的成本要高于土地升值的收益。”他认为，新世界并不缺现金流。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志承认，要想清楚界定企业是否有目的地囤地很难，“从北京来看，房价是从2006年才涨起来，8.31到2005年都没有出现房价的巨大涨幅，价格真正上来也是这一两年的事情。”他说，“很难揣测企业的动机，但的确是有一些客观因素造成了土地空闲下来。”

　　作为港资地产巨头在内地发展的代表，新世界中国地产80年代初期即活跃于中国房地产市场，早在1999年7月便在香港联交所上市，目前资产总值已达543.9亿港元，已是最大型的全国性发展商之一。

　　一个不可回避的事实是，可能不那么缺钱的新世界，同样面临投资回报率的问题。自1993年至今，新世界中国地产投资北京地区累计达170多亿元，先后开发建设了6座公共建筑和5个住宅小区。在开发建设的同时，新世界还投入20多亿参与市政路网改造。

　　接近新世界高层的一位内部人士告诉《中国新闻周刊》，如果按照静态计算，新世界在北京的标志性建筑新世界商场应该已经回本了，“但这是1992年投的，这些钱不管随便投哪里都会有相当不错的收益，这个项目的机会成本很高。”他说，“修路的钱就还没有回来。”

　　新世界中国地产有限公司主席兼董事总经理郑家纯，在2007年接受媒体采访时坦言：“崇文区的旧城改造，到现在为止还没有赚到钱，本钱也远没拿回来。”

　　新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟曾经在2001年对媒体表示：“新世界将在5年以内，逐渐开发目前在崇文区已签约的地块，总规模达300万平方米，以逐渐收回以前的巨大投资。”彼时，蔡建伟预期的回报率在10%～12%之间。

　　但业内有人证实，在2004年的8.31大限之后，新世界的新楼盘就很少了，“这些年基本没有开工。”就连一位已经住进新景家园的被拆迁户也认为，新世界的运作不太好，“真正贵的时候没房子卖了”。

　　在市场风云突变的这两年，新世界也毫不例外地出现了业绩下滑。新世界中国地产在2009年10月8日公布的年度业绩显示，期内利润下滑了32.7%。花旗也在一份研究报告中指出，新世界中国地产虽为内地土地储备最多的发展商之一，但其资产收益却为同业中最低。

　　没有多少房子可卖的新世界，为什么任由业绩下滑而迟迟不肯开工呢？一位业内高管告诉《中国新闻周刊》，这可能与企业的开发战略及市场形势有关。在新世界的项目里，有相当一部分是自己持有的商业楼，而近几年的楼市行情中，商业楼的上涨幅度远远不及住宅楼，“公建回收慢，没有住宅产出高，所需资金多而且周期长。”

　　一个不无巧合的事实是，新世界在磁器口的那块地，也就是刘凤池和李秀云夫妇誓死捍卫祖产的地块，当初就计划由北京崇文新世界房地产发展有限公司在此位置建设大型综合商业设施。北京市规划委员会在2003年7月29日的一份信访答复意见函里声称，在北京市中心地区控制性详细规划中，该处用地的用地性质为商业金融用地。

　　在中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学看来，还有一种可能是，太小的地块不足以有那么强的开发动力，“开发商不可能是拆一片建一栋楼，应该是有一定的规模之后达到开工条件。”

　　一个佐证是，新世界中国地产(北京)常务副总经理蔡建伟在2008年宣称，要投资110亿元用于崇外6号地的改造。

　　崇外6号地，东起幸福大街，西至崇文门外大街，南临法华寺、文章胡同，北止广渠门大街，涵盖数十条胡同，占地面积49.88公顷，涉及居民约8000户，总建筑面积约140万平方米。而刘凤池和李秀云夫妇所在的那块地，就在这个范围之内。

　　上世纪90年代，崇文区将崇外几十平方公里划为六个地号，分别交由新世界中国地产和国瑞地产开发运作。前五个地块如今已是高楼林立，新世界也正集中精力对6号地进行开发。蔡建伟在2008年11月份向媒体透露，新世界在北京的可开发面积约为160万平方米，其中包括崇外6号地的140万平方米。

　　就在蔡建伟发表上述言论的第二年，李秀云家对面的新生巷就进入了实质性的拆迁阶段。这次拆迁涉及居民户籍数1746户，企事业单位34家。

　　在李秀云家周围，一个更大范围的空地，也将随之产生。