楼市回暖言之尚早 未来房价或将走低

　　热销 成交回到调控前 趋势尚待确认

　　深圳新房成交量上周(9月6日至12日，下同)突破1000套，创下近5个月成交量新高，深圳新房的成交量已连续4周保持800套以上，基本恢复到楼市调控前的水平。

　　北京的成交数据也已接近2009年市场最火热时期。上周北京期房住宅签约3596套，同比上涨38.5%，环比上涨93.5%；成交均价18161元/平方米，同比上涨41.8%，环比下降9.0%。除经济适用房、限价房外的住宅总成交为2403套，环比上涨21.4%，比8月同期上涨175.9%；高达343套的日均成交已超过市场最红火的3月日均成交量。与商品房类似，北京二手房数据也在上周继续上涨，成交3610套，环比上涨4%，而价格更是在新政以后首次出现环比上涨。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积为25.6万平方米，比前周上涨6%，连续两周维持在20万平方米以上。这是自8月份以来的持续第6周大幅上升，已接近新政前的周成交水平。

　　与此同时，全国土地市场也快速升温，成交总价连续走高，销声匿迹了几个月的“地王”在各地频频出现。

　　种种迹象使得部分人士认为房地产市场回暖了，但一些业内人士指出，分析具体项目的成交数据便可以看出，市场回暖的迹象依然不明显，在部分项目热销的同时，不少项目也在遭遇冷遇。

　　以北京为例，多数热销楼盘均位于郊区，价格相对不高，且开盘均价低于预期甚至低于周边二手房，城区的高价楼盘销量则并不乐观。

　　根据北京中原的统计，新政后北京预售的项目合计约85个，总供应房源合计30214套，而截至9月12日签约总数为14625套，签约率为48.4%，签约率依然比较低。9月的前12天，85个项目总签约为1377套，大部分签约量依然集中在低价盘，签约超过30套的8个项目中，除莱圳家园成交均价在20695元每平米外，其他的7个项目成交均价均低于2万元。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强指出，现在判断房地产市场已回暖为时尚早，目前成交量的大幅反弹只是短期行为，主要是部分新开楼盘、远郊楼盘等新入市项目以价换量所带来的，而部分项目的热销是同多数楼盘的滞销并存的，未来量价齐升的趋势是否能够持续还面临不确定性。

　　9月刚刚过去半个月的时间，但随着刚需的匆忙入场和部分投资客的卷土重来，“金九银十”显现出“开门红”迹象，一线城市部分楼盘再次出现“日光盘”以及开盘前彻夜排队的现象。

　　业内人士则认为，在调控尚未放松的背景下，此时判断市场回暖为时过早，即使所谓的“真回暖”出现，但真回暖很有可能导致更严厉的调控，导致真回暖变为假回暖。同时，未来随着供应量的逐步放大，楼市供应将逐步从偏紧转为宽松，甚至逐步变为供过于求，导致房价从中期看具有涨幅回落甚至下跌的可能性。