八月楼市量价齐升 是否回暖待观察(5)

　　北京：价升量跌 是否回暖尚需观察

　　我们看到哈尔滨、深圳、温州、上海等城市的楼市出现了不同程度的回暖迹象。除了温州，各城市加入购房队伍的基本都是满足自主需求的普通购房者。那么，另一个城市北京的情况又怎么样呢？是不是也出现了新的变化？

　　随着所谓的“金九银十”的到来，北京市房地产市场似乎又一次变得热闹了起来。记者来到了北京市链家地产的交易中心，前来办理购房手续的人们正在排队等待。根据中介人员的介绍，相比于新政出台后5月份迅速萎缩的市场交易量，现在的交易量有了明显的上升。而前来办理购房手续的市民也表示观望了几个月之后，看到价格一直稳定，便决定出手购房。

　　记者：请问您是来办理购房手续的吗？

　　购房者：对。

　　记者：为什么选择现在购房呢？

　　购房者：现在房价低嘛，跟以前比确实低。从刚开始5月看房到现在确实低了很多，一路下来。但是一开始低了以后再没有落，它不落了。所以等了两个月也是一样的。所以就现在买了。

　　北京链家房地产经纪有限公司副总裁 林倩

　　林倩：以8月最后一周来说的话，北京二手房市场的日均成交量大概500套左右。这个数字跟新政出来之后市场上交易量最低时期5月份相比的话大概已经成长了一倍了。

　　根据国家统计局发布的最新数据进行计算，8月份全国商品房销售面积为6886万平方米，环比7月上升6.5%，呈现交易量和交易额上升态势。那么北京市房地产市场又是如何呢？根据国家统计局发布的最新数据进行计算，8月份北京市商品房销售面积为90.21万平方米，环比7月上升6.3%。部分专家认为这些数据意味着在经历了几个月的调控之后，市场上累计起来的刚性需求开始释放，因此楼市开始出现回暖的迹象。

　　全国工商联房地产商会会长 聂梅生

　　聂梅生：但这个上升呢，如果你在分周来看，实际上是8月的最后的一周比较明显，然后整个8月份的数据就出现了这么一个比7月份要回暖的一个迹象。

　　认为楼市出现回暖迹象的专家主要是依据近期楼市的成交量数据，但是也有专家认为这些数据不能作为楼市回暖的证据。他们认为近期楼市的回升主要表现在量上，而根据国家统计局发布的最新数据，8月份北京新建住宅价格指数环比持平，二手住宅价格指数环比微降0.2%，可见并未出现量价齐升的局面。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任 冯长春

　　冯长春：从我的观察，这个现象不能说是真回暖或者是假回暖，还需要进一步的观察。

　　此外，根据北京房地产交易管理网公布的统计数据，截至8月底，北京市商品房住宅库存已经高达98556套，达到了年内最高，虽然目前的库存依然没有达到2009年1月最高时的149318套，但是这一库存压力仍将影响开发商的资金回笼，抑制房价的走高。

　　聂梅生：我觉得重点城市，主流开发商，现在据我了解，他们提高房价的冲动并不高。主要还是稳住现金流，稳住交易量，尽快的抓住金九银十，和第四季度来回笼资金。

　　有专家认为，目前交易量的回升也不能排除开发商的营销策略，利用所谓的“金九银十”的销售旺季来促进市场交易量的提升，以量补价。楼市是否回暖，还需要进一步的观察。

　　冯长春：回暖还需时间观察

　　北京的成交量环比出现了一定的回升，但是房价却没有任何变化，二手房的价格环比7月还出现了0.2%的下跌，北京的楼市并未出现量价齐升的局面。因为推动这个数据的主体仍然是观望过后的普通购房者。对于这样的数据，地产界人士也都不能轻言回暖。我们再来听听专家怎么说。

　　如何看待房地产交易量的普遍上升以及部分城市价格的走高，是不是说本轮房地产调控已经到位，楼市价格触底反弹了呢？本轮调控是否已经起到作用？

　　冯长春：我想调控的政策是起到了一定的作用，有一些房价在下降，那么现在房价上涨的现象，一方面是高档楼盘的推出，这部分的价格比较高。另外有一些新上的项目的定位比较高，又到了销售的旺季，那么这样可能有一个回暖的现象。

　　冯长春，北京大学不动产研究鉴定中心的主任，同时也是住房与城乡建设部城镇化专家委员会的委员。他同时强调，调控政策起到效果是一个长期过程，我们不能看到了成交量放大，就说调控政策的效用已经过去了。

　　冯长春：保障房的建设也是要有一个时期，也要有一段时间，这段时间之内，可能主要还是市场上商品房的供给。由于需求量比较大，供给量回落或者保持不变，那么价格呢就很难很快降下来。

　　除此之外，随着金融、税收、土地等调控政策的进一步深化，这些措施都会进一步的发挥作用，再加上保障房、公租房等其他住房产品的建成，这些长期作用都会在下半年到明年年初逐步产生效果。

　　大量的保障房上市供应，那么中低收入的人和低收入的人群，他可能在排队等候买这个保障房，那么剩下的商品房市场可能会受到保障房的冲击，他的价格也不会过快上涨。

　　但是，冯长春同是指出房地产宏观调控的根本目的不是打压价格、抑制成交，而是为了防范风险，使得房地产市场可以更加平稳健康的发展。

　　冯长春：抑制房价过快上涨，并不是说非要把房价给降下来，而是通过调控，把这个泡沫挤出去。

　　当涉及到市场上普遍关心的二次调控会不会出台的问题时，冯长春认为国家出台宏观政策是非常谨慎的。目前已经有的保障房建设计划、金融政策和即将酝酿出台的税收政策等，未来都应该更加切实地施行，做好监管工作，让政策落到实处。因此，短期内看不到二次调控出台的动机。当前，不排除市场的走高是黄金时节的到来和房地产商大规模促销产生的，而对于未来房价是否会回暖，还有待观察。

　　冯长春：“金九银十”那么现在有人说是“镀金”、“镀银”，不是一个真正的金九银十。

　　贾康：不排除市场二次探底

　　如今的房地产交易量的回升，所产生的金九银十，是真金还是镀金，市场是真回暖还是假回暖，业界普遍认为还需要时间的考验，不排除市场仍然出现二次回调的过程。

　　财政部财政研究所所长 贾康

　　贾康：按照历史经验数据来分析，在这个调整过程中，它会有两次这样的探底，才能完成一次调整。

　　贾康认为，本次调控实际上是推动房产制度建设的最好时机。

　　贾康：我比较看重的就是保有环节的税制能不能在一些试点城市先行先试，在这些区域搭一个初步框架。

　　贾康在谈到房产税税率问题时，认为中国实行房产税的具体税率应该同国际接轨，但也会略有不同，总体而言，应该维持在一个相对低的税率上。

　　贾康：国际经验就是评估价打个七折左右，然后再按照1以下，比如0.7~0.9在中国。

　　国家上半年出台的楼市调控政策取得了明显的效果。而这一轮回暖可以说是各地冷热不均，乍暖还寒，地产界也对回暖三缄其口。其实市场上涨价和炒房的冲动一直存在，只是畏惧被国家新的更为严厉的调控措施再次打回原形。

　　半小时观察：

　　作为国家重要的战略支柱性产业，房地产市场需要稳定，对于调控之后的良好局面需要进一步巩固，国家坚定地推行已有的保障房建设计划、金融政策和即将酝酿出台的税收政策等，仍然能够有效地稳定楼市。对于借机“回暖”又炒作造势、哄抬房价的行为，新国十条已经明确了地方政府问责制，如果部分区域房价再度暴涨，地方首脑将被问责，强出头的企业也将难辞其咎。

　　(主编：鄢闻余 编导：王进 金莉 宫佳奇 董婧源 李凡 王海涛 张秦思 摄像：苗宏伟 胡永强 赵伟航 杨新征 刘勋 李慧)