如何构建政府主导的保障性住房政策体系(2)

　　政府保障性住房的运行管理模式

　　由于住房功能的多样性和保障人群的复杂性，需要较为完善的保障性住房管理机制以保障保障房政策的有效实施。

　　一是建立信息共享稽核机制。要进一步建立健全严格的“三级审核两级公示”制度，建立与社保信息共享稽核机制，提高甄别申请家庭的真实收入水平，整合建立购房、投资(股票)、境外旅游等投资消费信息，以及其他社会保障项目信息的稽核制度。整合社会住房信息，建立商品房与各类政策性住房间相互联系、互动和制衡的管理体系。对购买商品房的承租“新廉租房”家庭，形成“购房需退租，不退不办证，租金乘系数”的管理机制，确保“新廉租房”对中低收入家庭的保障方向不变。

　　二是建立公开公平的分配机制。对实物配租房屋的分配，要研究在现行公开摇号的基础上，建立健全政府管理部门内部管理制度，进一步公开工作流程和标准，主动接受社会监督。

　　三是建立动态管理机制。一方面,城市中低收入家庭的构成是不断变化的,政府应根据收入水平的变化,调整中等偏低及最低收入家庭的标准,并定期向社会公布,接受全社会的监督。另一方面,建立复审制度,定期对原保障对象进行重新认定,只有符合条件的方可继续享受住房保障政策。

　　四是建立规范的“新廉租房”出售机制。政府机构管理的“新廉租房”在保证社会整体住房保障水平的前提下，应按照市场运作规律，建立起完善的资产管理制度，形成有效的资产处置机制，即“新廉租房”出售机制。按照“新廉租房”可能的出售对象和资产处置本身所承载的功能，“新廉租房”出售可以划分为三类情况：一、对长期租住无补贴“新廉租房”家庭的出售机制。要真正实现调控住房市场需求，使中低收入家庭能安心租住“新廉租房”，避免在房价高涨过程成为“房奴”，因此应建立对长期租住(例如15年以上)无补贴政府“新廉租房”家庭的“平价”出售机制，从市场需求角度拉伸需求波动的波长，以实现抑制振幅，控制住房需求的陡升陡降，起到对房地产价格釜底抽薪的调控作用。二、对棚户区老旧居民区拆迁安置户的出售机制。发挥政府“新廉租房”投资管理机构的投融资作用，配合政府的棚户区改造、老旧危房居民区建设，提供拆迁安置房，并从具体建设项目收回投资补充保障房建设，所需投资列入具体项目成本。三、对平抑市场及资金周转性出售机制。在保障性住房达到一定规模的情况下，政府应以保障性住房的购建和处置为手段，调控整体或特定区域的住房市场价格；从政府资产管理的角度考虑，为保障特殊阶段银行还款的需要，建立规范的向市场出售部分住房的制度。此类出售情况，应按照市场规则，按照市场价格进行运作，但其规模和时间应经过科学合理的测算，决策过程应规范、公开、透明。

　　发展租赁型保障性住房的配套措施

　　一是建立地方保障性住房法律体系。要进一步建立健全住房保障的地方性配套法规，如房地产产权产籍管理法规、住房保障基金的管理法规、个人收入和信用管理法规等，逐步形成了一个较为完备的法律法规体系，保障住房制度的顺利实施。此外由保障房的公益性属性，确立保障房管理的强制性，建立健全保障房的退出机制，以及附带的个人信息公开和后期使用的限制条件，明确政府、出租人、承租户的权利义务，使法院对于涉及保障房的行为可审、可判、可执行。

　　二是建立政府财政长期稳定的资金投入机制。要在充分认识到政府在保障性住房建设中的责任的基础上，利用政府土地出让收益、一般预算安排等资金来源，建立起长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制。

　　三是搭建保障性住房建设投融资平台。政府保障性住房的建设和管理，存在前期投资量大、形成资产多、管理长期性、资产分布广泛的特点，仅靠政府财政投资难以在初期满足建设资金的需要，因此需要建立一个以政府财政持续投资为依托，以资本运作为手段的投融资机制，设立政府保障性住房建设投资管理机构，发挥投融资平台作用，统筹地区资源，统一保障标准，为中低收入住房困难家庭提供更优质的保障服务。

　　杨文胜