楼市黄金月大预测：卖的好不好 优惠大不大？(3)

　　悬念3

　　谁在买房子？

　　-本刊预测

　　刚性需求

　　仍是主力军

　　“金九银十”来临，开发商加紧出货。据本刊记者调查统计，整个9月份，广州新增住宅供应将达到逾万套，与今年1-7月的月均新增供应相比，增幅达54%。面对如此大的供应量，究竟将会有哪些人加入到购房大军中去？

　　本来，很多人都认为，随着楼市回暖，加上黄金月里，中心城区又将推出22个新楼盘，手头宽裕的投资者和改善型买家出手的可能性较大。不过，从种种迹象看来，最有可能成为购房主力军的，还是刚性需求者。8月以来，广州楼市量价齐涨，仔细一推敲不难发现，全市均价上涨主要是由于高价盘成交活跃拉动，成交量出现反弹，更多的则是由于新政后成交量被压抑、刚性需求集中释放而引发。

　　在这种情况下，市场是否“假回暖”，投资者对此是慎之又慎的。国家调控从根本上是要重拳打击炒房者和投资客，加大他们的购房成本，从而挫伤这部分群体的购房热情。而改善型买家主要是“换房一族”，在目前还不明朗的市场下，既然有“窝”安身，也就不急于一时，非要在黄金月买房。

　　这样一来，真正对住房有刚性需求者似乎顺理成章成为主力。一则，在黄金月里推货的市郊楼盘非常多，共有26个。据前两周阳光家缘的统计数据显示，番禺低价盘的成交量出现“井喷”，从一定程度反映出刚性需求者购房势头之猛。二则，受新政影响，开发商积压大量楼盘，也想抢在这个销售旺季卖出个好成绩，于是优惠登记、打折、赠送等不同形式的促销手法涌现，而从目前的市场来看，市郊楼盘仍有降价的余地，亦将成为刚性需求者的首选。

　　此外，由于新政出台数月以来，中心区域楼盘并没有出现明显降价的迹象，也令不少刚性需求者除了选择一些郊区楼盘外，还将目光投向了二手市场。据中原地产监测的数据显示，二手房的价格不但没跌，反而微升了。

　　因此，在这黄金月里，刚性需求者终成主流。但值得注意的是，刚性需求能否得到更大释放，还取决于开发商是否采取积极的促销措施。

　　-专家视点

　　★赵卓文：刚需占七八成

　　今年以来，楼市刚性需求压抑了很久，这将会在黄金月期间爆发。而黄金月期间，广州所推的产品更多是适合刚性需求的。例如亚运城，产品就是一房至三房，比 较适合自住，加上入市门槛不高，能吸引刚性需求入市。黄金月期间，估计刚需和改善型、投资型需求之间的比例为七三开或者八二开。

　　到底都有谁在买房？自用型、改善型、投资型买家哪个占的比例大？有没有一定的偏向性？

　　★黄韬：三分天下，不分伯仲

　　7月下旬开始，广州楼市成交量的回升主要集中在首次置业者上，即以刚性需求为主。从8月下旬到9月，投资者开始入市。在这种情况下，自住型、改善型、投资型的买家都会在黄金月里出击，不再以刚性需求为主。再者，从供应结构上看，有些楼盘是自住型的，有些则是投资或改善型的，很难说哪个偏向性大，应该是三分天下，不分伯仲。

　　★韩世同：以改善型群体为主

　　从目前情况来看，改善型群体都有意愿购房，经济能力较强。而投资型群体虽然也愿意买房，但毕竟不会很多，因为多数人觉得现在投资的话，楼价还太高，因此，9、10月份价格实惠的楼盘会成为投资者的目标。

　　★黎文江：投资者入市较慢

　　黄金月，投资群体虽然会入市，但可能会慢一点。因为投资者是看涨不看跌的，只有等到价格开始上涨，成交量大了，投资者才会出手，目前多数投资者还是处于观望状态。相对于投资者，首次置业者会显得更积极，因为现在可供选购的产品多了，价格也比较稳定。