悬念1
卖得好不好?
-本刊预测
珠玉在前
收成难达去年八成
对于后来者,2009年树立了太高的标杆,要想超越,难度太大。去年9月,广州一手住宅成交量高达90.94万平方米,今年收成能有其八成已属不错。
对于广州及全国楼市目前的成交量,可用“很不错”来形容,但这种“很不错”,是环比之结果,如果同比,现在的成交实在没有任何值得高兴的理由。兴业证券最新统计说明了这种现象:上周,29个城市的周平均销售面积环比上升7%,同比下降17%,2010年成交累计同比平均下降32%。
目前市场成交有所回升,但与去年同期相比还有较大差距,除了去年的成交量实在太旺盛外,还与目前市场多种力量角逐、局面未能明朗有关,这在9月也不会有太大的改变。
利于市场成交的是,市民认为通胀将会越来越严重。虽然官方公布的通胀数字还不算高,但不少市民从自身的生活感受出发,得出和官方相反的结论。因此,买房保值、升值的心态继续蔓延,“金九银十”档期,估计有部分市民受此影响而入市,拉动成交。其次,之前几个月的观望,积压了一定的购买力,这些购买力会有部分在黄金月释放。第三,黄金月市场供应量增加,选择多了,买家的购买欲望也会增强。
不利于市场成交的是,目前对于个人住房信贷越收越紧,资金杠杆效应缩小,限制了楼市销售。黄金月中,有不少高端、针对多次购房者的新货面市,贷款收紧打击成交的效应会更加明显。其次,入市门槛太高限制销售。去年,全市十区一套住宅的平均总价为99.8万元,今年则要131.7万元。即使市场普遍认为黄金月开发商会加大促销力度,但与之前相比,楼价依然较高。从一些楼盘的“吹风价”来看,中心区楼盘单价2万元甚至3万元很普遍,而这些房子面积又较大,一套总价动辄三四百万元。这些都说明,市场对买房者的资金实力要求越来越高,成交要想增加并不容易。
至于政策等,市场基本认为新的调控不会到来,旧的不会放松,其对市场的影响基本为中性。
因此,在这个黄金月,如果没有突发情况,广州楼市成交有望比8月份进一步提升,预计会高于2008年同期的50多万平方米,但估计也就是去年同期的八成、70万平方米左右,要想有大的突破难度很高。
-专家视点
★韩世同:销售如何,关键看优惠
8月份成交量开始回升,发展商自身营销策略很重要。“日光盘”就是因为开发商给了非常好的优惠价格,才促使消费者掏腰包。如果开发商可以继续保持像8月那样的促销策略的话,黄金月可以卖得很不错。但如果开发商觉得8月份卖得好,马上就抬价,那么就很难有黄金了。所以说,这个档期卖得好不好,关键还在于商家自身。
★黎文江:供应大增,成交量上升
首先,“金九银十”是传统销售旺季,每年到了这个时候,成交量都会有所增加。其次,下半年供应量大,价格也有一定的调整,可以吸引更多买家入市。再次,大供应量促使楼盘的成交量有很大的上升空间。
★赵卓文:通胀刺激,创近年新高
很多开发商在9、10月份都有加大推货的意愿,因为银行收紧对房地产开发的信贷,客观上逼开发商加大推货量。而去年大量动工的很多项目,现在也能上市了。特别是今年有亚运城,因其货量较大,开发商肯定会有较大规模的宣传推广,过去一段时间压抑的需求,会在黄金月期间释放。与此同时,未来CPI的增长预计会比7月份的3个百分点有所提升,达到4%,通胀会刺激人们的购房消费。广州今年黄金月的销售会创下近一两年来的新高。
★黄韬:新政不再出,必然大丰收
从9月份开始,很多楼盘推出,如果没有新政再次推出,这个黄金月的成交量肯定是“全面开花”的。最有可能的就是价稳量升,也有可能是量价齐升。只要政策不出,楼市就必然大丰收。但我要强调的一点就是,七八月份过快的回暖现象,很有可能导致二轮调控,若无新政,这个黄金月肯定很火爆。
参与互动(0) | 【编辑:位宇祥】 |
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