九月楼市旺季来临 海南商业地产是否也有春天？

　　房产新政出台至今已有近五个月，在这五个月里，海南楼市一度遭遇寒冬。但随着九月楼市旺季的来临，海南楼市也迎来了久违的生机，大量新盘涌入市场，各种打折让利活动频现，楼市似乎开始有回暖的迹象。

　　据了解，最近一段时间，新开盘的几个项目都有不错的销售业绩，当然，这也与项目开盘前“高开”，开盘时“低走”不无关系。从地产海南的监测数据显示，刚进入9月的第一周，海南楼市就迎来了一日成交量达201套的好成绩。这样的迹象或许表明了，住宅市场正逐渐回暖。那么，曾经因新政出台而风光无限的商业地产市场行情如何，能否继续因“政”得福呢?

　　对比投资住宅和商业两种物业形态，商业地产应该说更具保值增值功能，因为通常意义上，住宅被视作一种消费品，虽然也兼有投资品的功能，而商业地产则更具投资品的特点。此次新政之前，住宅之所以比租赁回报更高的写字楼、商铺更具吸引力，是因为写字楼、商铺的贷款首付需要50%，而现在二套住宅的首付也提高到50%，住宅、写字楼、商铺三方就站在同一起跑线上，在这种情况下，租赁回报更高的写字楼、商铺的吸引力自然会比住宅更大。

　　由于楼市宏观调控政策主要指向的是住宅的投机性需求，当这部分资金受到挤压后，便可能转向投入商办市场。此消彼涨，商业地产或许就成为了一个良好的资金避风港。

　　2009年，由于受国际金融危机影响，商业地产一直处在停滞的发展状态，但在国家的宏观调控下，2010年商业地产的融资环境面临新的转机。

　　目前海南国际旅游岛建设可谓是促进了海南商业地产的发展，例如红树林酒店，应当说已经转型成功。红树林酒店从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商业街就全部停止了。像海南三亚湾红树林酒店，已被定义为度假目的地酒店。这个酒店原来定位没有博彩的拉斯维加斯酒店，现里面有商业街，NBA球场，水上乐园等等以外，包括这个世界上有4000人同时宴会、6000人同时开会的一个会议中心。可见，海南国际旅游岛的建设给了海南商业地产创造了一个更大的发展空间。

　　虽然政策的出台为商业地产打了兴奋剂，但商业地产并没有预想中那样一触即发。毕竟一直以来，中国的商业地产基本处在一个陪嫁的丫头的位置。首先，新政出台之后，住宅市场部分改善型购房需求将受到直接打击，观望情绪有所滋生，而对于投资性需求，完全转向商业地产投资并不现实，商业投资的风险更高、专业度要求也更高，一些地段较好、业态设置完善的商业项目或会有变热可能。其次，政策分析看，新政的确利好商业地产，但是在以刚需为主导的房地产市场上，投资客人群数量相对有限，所以小群体未必带来商业地产的热效应。最近一段时间，住宅市场的渐渐好转，又一次将大家的注意力吸引过来，商业地产此时有点不温不火了。但商业地产“一铺养三代”的投资回报率，以及不受新政限制的心理优势，还是令许多投资者为之心动。

　　据地产分析人士认为：“中国城市化不光是人口进入城市的过程，更是一个城市不断升级的过程，海南如今正是处在这样一个蓬勃升级的阶段，这实际上就带来了商业地产的机会”。因为商业物业基本上都在比较好的地段，在相同地段出现了倒挂现象，住宅卖的反而比商业地产还贵，而且住宅首付也提高了在这样的背景下，如果从投资角度而言，商业地产的价值就开始体现出来了。从目前市场情况来看，继续投资住宅项目将很难带来好的收益，并且目前住宅和商业的投资成本已基本拉平，但商业的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。来源： 地产海南